ת"א 63166-02-18

תקציר

## ניתוח משפטי של פסק דין בעניין גלעזר נ' נ.י.צ.ג. בנייה ופיתוח בע"מ **מבוא:** פסק דין זה, שניתן על ידי בית משפט השלום בעפולה, עוסק בתביעה של רוכש דירה כנגד קבלן מבצע בגין ליקויי בנייה. התביעה הוגשה על ידי נריה גלעזר (להלן: "התובע") נגד חברת נ.י.צ.ג. בנייה ופיתוח בע"מ (להלן: "הנתבעת"). בית המשפט נדרש לדון בשתי טענות מרכזיות של הנתבעת: היעדר יריבות חוזית עם התובע, וכן איחור במסירת הודעה על ליקויים. בנוסף, פסק הדין דן בהיקף הפיצויים המגיעים לתובע בגין הליקויים, לרבות עלויות תיקון, פיצוי בגין עוגמת נפש, וכן פיצוי בגין אי אספקת אלומיניום של חברת קליל. **ניתוח המשפטי:** **1. הטענה להיעדר יריבות:** * **עמדת הנתבעת:** הנתבעת טענה כי היא התקשרה בחוזה עם המוכרת בלבד, וכי אין לה כל יריבות חוזית או אחרת עם התובע, שכן הוא לא התקשר עמה בהסכם ישיר. מכאן, לטענתה, התובע אינו זכאי לטעון לאי התאמות ביחס להסכם שנחתם בינה לבין המוכרת. * **קביעת בית המשפט:** בית המשפט דחה את טענת הנתבעת להיעדר יריבות, וביסס את קביעתו על שני עקרונות משפטיים מרכזיים: * **חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973:** בית המשפט הדגיש כי חוק המכר (דירות) חל גם על "קונה משנה" (מי שרוכש דירה מקונה אחר), וכי המוכר (במקרה זה, הנתבעת כקבלן מבצע) נושא באחריות גם כלפי קונה המשנה במקרים של אי התאמה. סעיף 4(א) לחוק קובע כי המוכר לא קיים את חיוביו אם הדירה שונה מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה. בית המשפט הסתמך על פסיקה קודמת (ע"א 2235/18 נאות חן הנדסה וייזום בע"מ נ' לזרוב) שהכירה באחריות המוכר כלפי קונה המשנה, עוד לפני תיקון מס' 5 לחוק. * **המחאת זכות:** בית המשפט קבע כי בנוסף לחוק המכר (דירות), היריבות בין הצדדים קיימת גם מכוח המחאת הזכות. סעיף 2.9 להסכם המכר בין המוכרת לתובע קבע במפורש כי המוכרת ממחה לתובע את כל זכויותיה כלפי הקבלן המבצע, לרבות זכויות הקשורות באחריות ובבדק ביחס לעבודות הבנייה. בית המשפט ביסס קביעה זו על ע"א 348/79 גולדמן נ' מיכאלי, שם נקבע כי המחאת זכויות מקנה זכות ישירה ועצמאית כלפי החייב. **חידוש משפטי:** פסק הדין מדגיש את ההגנה הרחבה שמספק חוק המכר (דירות) גם לרוכשי דירות מיד שניה (קוני משנה), וכיצד המחאת זכות חוזית יכולה ליצור יריבות ישירה בין רוכש דירה לקבלן מבצע, גם בהיעדר הסכם ישיר בין השניים. **2. הטענה לאיחור במסירת הודעה על אי התאמה:** * **עמדת הנתבעת:** הנתבעת טענה כי התובע הודיע לה על הליקויים רק כשנה וחצי לאחר מסירת החזקה למוכרת (19.6.2013), בעוד שההודעה הראשונה נשלחה ב-9.12.2014. לטענתה, בכך הפר התובע את הדרישה למסירת הודעה בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה (סעיף 4א(א)(1) לחוק המכר (דירות)). * **קביעת בית המשפט:** בית המשפט דחה את טענת הנתבעת, וקבע כי התובע פנה לנתבעת במועד. הנמקות בית המשפט: * **משמעות טופס 4:** בית המשפט קבע כי מסירת חזקה בדירה ללא טופס 4 אינה מסירה כדין. טופס 4 (אישור אכלוס) ניתן רק לאחר שהוברר כי הנכס נבנה בהתאם להיתר וראוי למגורים. מאחר שטופס 4 ניתן ב-8.10.2013, יש לראות במועד זה את מועד המסירה כדין. * **פרשנות סעיף 4א לחוק המכר (דירות):** בית המשפט הזכיר כי סעיף 4א לחוק מבחין בין אי התאמה שניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה (שדורשת הודעה בתוך שנה), לבין אי התאמה שלא ניתן היה לגלותה (שדורשת הודעה בתוך זמן סביר לאחר הגילוי). * **ידיעת הנתבעת בפועל:** בית המשפט שם דגש על כך שמכתבו של התובע מ-9.12.2014 ציין כי נציגי הנתבעת ביקרו בדירה "למעלה מחודש וחצי" לפני מועד המכתב ו"רשמו לעצמם חלק מהתלונות". בנוסף, הנתבעת עצמה לא הכחישה את הליקויים וטענה כי ביצעה תיקונים. בית המשפט הסתמך על פסיקה (ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט) שקבעה כי גם אם ההודעה לא נמסרה בכתב כנדרש, אם המוכר ידע על הליקויים בפועל ואף ניסה לתקנם, הדבר שקול למתן הודעה. * **ויתור על דרישת הכתב:** בהתחשב בכך שהנתבעת ידעה על הליקויים וביצעה תיקונים, בית המשפט קבע כי היא למעשה ויתרה על דרישת ההודעה בכתב. **חידוש משפטי:** פסק הדין מרחיב את ההגנה על הקונה בכך שהוא קובע שידיעת הקבלן בפועל על הליקויים, ואף ניסיונותיו לתקנם, גוברים על דרישות פורמליסטיות של הודעה בכתב, במיוחד כאשר הליקויים התגלו לאחר קבלת טופס 4. **3. היקף הפיצויים:** * **חוות דעת מומחה בית המשפט:** בית המשפט אימץ את חוות דעת מומחה בית המשפט, מר רפאל גיל, אשר העריך את עלות תיקון הליקויים בסך של 64,650 ₪, בתוספת מע"מ. כמו כן, בהתאם לחקירתו הנגדית של המומחה, הוחלט להוסיף 30% בגין ביצוע התיקונים על ידי קבלן מזדמן ו-10% בגין פיקוח הנדסי. * **קיר אקוסטי:** בית המשפט חייב את הנתבעת בעלות בניית קיר אקוסטי מבלוק איטונג, בהתאם למפרט, במקום הקיר שנבנה מבלוקים רגילים. עלות זו, כולל התוספות, נקבעה על סך של 19,241 ₪. * **אלומיניום קליל:** בית המשפט פסק פיצוי בסך 2,500 ₪ בגין אי אספקת אלומיניום של חברת קליל, תוך קביעה כי על אף שהותקן אלומיניום מיצרן לא ידוע, לא הוכח כי הוא פגום או באיכות ירודה. הפיצוי נקבע על דרך האומדנא. * **עוגמת נפש:** בית המשפט פסק לתובע פיצוי בסך 10,000 ₪ בגין עוגמת נפש, תוך התחשבות בחומרת הליקויים, פגיעתם באיכות חייו של התובע, והתנהלות הנתבעת. * **הפסד מהשכרה:** תביעת התובע בגין הפסד דמי שכירות נדחתה, משום שלא הוכח כי הדירה נמכרה במקור כיחידה אחת המחולקת לשתי יחידות להשכרה, וכן משום שלא הוכחו טענותיו לגובה ההפסד. **חידוש משפטי:** פסק הדין מחזק את התפיסה כי פיצוי בגין ליקויי בנייה צריך לשקף את עלות התיקון בפועל, כולל עלויות נוספות כגון ביצוע על ידי קבלן מזדמן ופיקוח. כמו כן, הוא מחדש או מדגיש את הפיצוי בגין אי עמידה במפרט טכני, גם אם הליקוי אינו מהותי מבחינת תפקודו, והוא מתבסס על הפרת התחייבות חוזית. **4. זכות הנתבעת לבצע את התיקונים:** * **עמדת הנתבעת:** הנתבעת טענה כי היא זכאית לתקן את הליקויים בעצמה, בהתאם לסעיף 4ב לחוק המכר (דירות). * **קביעת בית המשפט:** בית המשפט דחה את טענת הנתבעת, וקבע כי פקעה זכותה לבצע את התיקונים. הנמקות בית המשפט: * **הזדמנויות חוזרות ונשנות:** בית המשפט הדגיש כי הנתבעת קיבלה מספר הזדמנויות לתקן את הליקויים, לרבות ניסיון לתקן איטום ורטיבות שלא צלח. * **איכות התיקונים:** העובדה שמומחה בית המשפט איתר ליקויים גם לאחר שהנתבעת ביצעה לכאורה תיקונים, מלמדת כי התיקונים שבוצעו לא היו לשביעות רצון. * **חלוף הזמן וחוסר אמון:** בית המשפט ציין כי חלוף הזמן הרב ממועד המסירה, וכן חוסר האמון בין הצדדים, אינם מאפשרים עוד לכפות על התובע לתת לנתבעת הזדמנויות נוספות לתיקון. בית המשפט הסתמך על פסיקה (ע"א 8939/01 אביצור נ' חפציבה) שקבעה כי כאשר הקבלן מבצע תיקון באופן חלקי, תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות עליו הזדמנויות חוזרות. **חידוש משפטי:** פסק הדין מדגיש כי זכות הקבלן לתקן אינה אבסולוטית, וכי היא כפופה למבחן סבירות, יעילות, ותום לב. כאשר הקבלן נכשל שוב ושוב בתיקונים, או שחולף זמן רב, בית המשפט עשוי לשלול ממנו את זכות זו ולחייבו בפיצוי כספי. **סיכום:** פסק דין זה מהווה דוגמה ליישום עקרונות הגנת הצרכן בתחום הבנייה, תוך חיזוק מעמדו של רוכש הדירה. בית המשפט פירש את הוראות חוק המכר (דירות) באופן מרחיב לטובת התובע, הן לעניין היריבות והן לעניין ההודעה על ליקויים. כמו כן, הוא ביסס את הפיצויים על הערכות מומחה אובייקטיבי, תוך התחשבות בכלל העלויות הנלוות לתיקון ליקויים, וכן בנזקים בלתי ממוניים כמו עוגמת נפש. ההחלטה לשלול מהנתבעת את זכות התיקון, לאור ניסיונות תיקון כושלים, מדגישה את הצורך של קבלנים לבצע עבודתם בצורה מקצועית ויעילה, שכן כישלון חוזר עלול לעלות להם ביוקר.