מ. מקרקעין 175-05-26

תקציר

להלן ניתוח משפטי של פסק הדין (החלטה) בתיק **5/175/2026 איצקוביץ שמואל דב נ' בז'רנו פורת ליאורה ואח'**, העוסק בגבולות סמכותו העניינית של המפקח על רישום מקרקעין בהקשר של פרויקטים לפי תמ"א 38. ### **תמצית פסק הדין (בלשון משפטית)** **השאלה המשפטית:** האם למפקח על רישום מקרקעין נתונה סמכות עניינית לדון בתביעה לאכיפת הסכם תמ"א 38 או לביטולו, שעילתה הפרת התחייבויות חוזיות מצד החברה היזמית כלפי בעלי דירות, בנסיבות בהן כלל בעלי הדירות חתמו על ההסכם? **העובדות הרלוונטיות:** בעלי דירות בבית משותף בתל אביב התקשרו עם חברה יזמית בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 (חיזוק ובנייה). התובעים, בעלי חנויות וגלריות בקומת הקרקע, טענו כי היזמית הגישה בקשה להיתר בניה הכוללת את ביטול שטחי הגלריה שבבעלותם, בניגוד להסכם החתום. התובעים עתרו לאכיפת ההסכם (ביטול הבקשה להיתר) או לחלופין לביטול ייפויי הכוח שנמסרו ליזמית. **הכרעה:** המפקחת הבכירה הורתה על דחיית התביעה על הסף מחוסר סמכות עניינית. נקבע כי סכסוך שעילתו בדיני החוזים, המופנה נגד צד ג' (החברה היזמית), אינו חוסה תחת סמכויות המפקח לפי חוק המקרקעין או חוק החיזוק. --- ### **ניתוח עקרונות משפטיים וחדשנות** #### **1. פרשנות דווקנית של סמכות הטריבונל הייחודי** ההחלטה מעגנת את העיקרון לפיו המפקח על רישום מקרקעין הוא "טריבונל שיפוטי ייחודי". ככזה, סמכויותיו אינן כלליות אלא מוגדרות ומוגבלות לרשימה סגורה של עילות וצדדים (סעיפים 72-73 לחוק המקרקעין). החדשנות הפרשנית כאן מדגישה כי **אין להרחיב את גדר הסמכות בדרך של פרשנות מרחיבה**, גם כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38 המצוי לכאורה ב"ליבת העיסוק" של המפקח. #### **2. מבחן כפול לסמכות עניינית: "מהות הסכסוך" ו"זהות הצדדים"** המפקחת מיישמת מבחן מצטבר לבחינת הסמכות: * **זהות הצדדים:** סמכות המפקח מוגבלת לסכסוכים בין בעלי דירות, נציגות הבית המשותף, או מתחזק. חברה יזמית אינה נופלת תחת אף אחת מהגדרות אלו. מכיוון שהסעדים המבוקשים הופנו ישירות נגד היזמית (ביטול בקשה להיתר וביטול ייפויי כוח), התנאי בדבר זהות הצדדים לא התקיים. * **מהות הסכסוך:** המפקחת מבחינה בין סכסוך "סטטוטורי" לפי חוק החיזוק לבין סכסוך "חוזי". #### **3. ההבחנה בין חוק החיזוק לדיני החוזים (החדשנות המשפטית)** זוהי נקודת המפתח בניתוח: * **סמכות לפי חוק החיזוק:** קיימת רק כאשר נדרש "אישור לביצוע עבודות" בהיעדר הסכמה מלאה של בעלי הדירות (כפיית רצון הרוב על המיעוט). * **העדר סמכות באכיפה חוזית:** מקום בו **כל** בעלי הדירות חתמו על הסכם, הסכסוך אינו עוסק עוד בעצם הזכות לבצע את הפרויקט מכוח חוק החיזוק, אלא באופן קיום החוזה. המפקחת קובעת כי עילת תביעה הנעוצה בפרשנות הסכם, הפרתו או אכיפתו, שייכת למישור של **דיני החוזים** וצריכה להתברר בבית המשפט המוסמך (שלום או מחוזי, לפי העניין), ולא בפני המפקח. #### **4. סמכות המפקח לפי סעיף 6 לחוק החיזוק** התובעים ניסו להישען על סעיף 6 לחוק החיזוק, המקנה סמכות למפקח לדון בהתנגדות בעל דירה להחלטה שהתקבלה ברוב דורש. המפקחת דחתה פרשנות זו וקבעה כי סעיף זה רלוונטי רק לשינויים ברכוש המשותף שאינם כוללים הרחבה או בנייה חדשה (לפי סעיף 3 לחוק). מאחר שמדובר בפרויקט הכולל בניית דירות חדשות, המסלול הדיוני של סעיף 6 אינו רלוונטי. ### **סיכום ומסקנות למעשה** החלטה זו מבהירה ליזמים ולבעלי דירות כי המפקח על רישום מקרקעין אינו הכתובת לניהול תביעות "ליטיגציה חוזית" מול יזמים. גם אם הסכסוך נולד מתוך פרויקט תמ"א 38, ברגע שהמחלוקת היא על קיום הוראות ההסכם מול צד ג' (היזם), הסמכות נתונה לבתי המשפט האזרחיים. בכך, המפקחת מונעת "זליגת סמכויות" ושומרת על תפקידו של המפקח כגורם המכריע בסכסוכים פנים-בית-משותפים בלבד.