ת"א 52090-11-16

תקציר

בפסק דין זה, בית משפט השלום ברמלה (השופט הבכיר זכריה ימיני) דן בתביעה להשבת כספים בעקבות ביטול עסקאות מקרקעין. התביעה הוגשה על ידי רופא (להלן: "התובע") כנגד שלושה נתבעים: נתבע 1 (להלן: "הנתבע 1"), שהציג עצמו כבעל הזכויות במקרקעין; נתבע 2 (להלן: "הנתבע 2"), שנטען כי היה שלוחו של הנתבע 1; ונתבע 3 (להלן: "הנתבע 3"), ששימש כמתווך. **רקע עובדתי ומשפטי:** 1. **המקרקעין:** המקרקעין נשוא התביעה מוסדרים, רשומים בבעלות קק"ל, וזכות שכירות רשומה על שם מר מנדל ניסים. על זכות השכירות נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע 1 בשנת 2004, אך על זכויותיו של הנתבע 1 הוטלו עיקולים שונים לאורך השנים. כמו כן, נרשמה הערת אזהרה לטובת חברת "ידידה מלכיאור" בשנת 2015. 2. **זכויות הנתבע 1 במקרקעין:** הנתבע 1 התקשר בחוזה לרכישת זכות השכירות בשנת 1986. עם זאת, מינהל מקרקעי ישראל דרש את השבת הקרקע בשנת 1998 בשל אי-עיבוד, שינוי ייעוד ותום תקופת חכירה. בית המשפט המחוזי קבע בשנת 2004 שאין לנתבע 1 זכויות במקרקעין, ובית המשפט העליון (בג"צ) אישר קביעה זו בשנת 2014. כלומר, מכירות שביצע הנתבע 1 בזכויות במקרקעין היו מכירות של זכויות שלא היו לו. 3. **העסקאות עם התובע:** * **זכרון דברים ראשון (12.10.2014):** התובע חתם על זכרון דברים לרכישת זכויות ל-2 דירות במקרקעין תמורת 460,000 ₪, כאשר הנתבע 2 הציג עצמו כמיופה כוח של הנתבע 1. התובע שילם 150,000 ₪ במעמד החתימה. * **זכרון דברים שני (28.12.2014):** התובע חתם על זכרון דברים נוסף עם הנתבע 1 לרכישת 2% מהמקרקעין תמורת 450,000 ₪. נרשם שהתובע שילם 110,000 ₪, ונותרו 340,000 ₪. התובע שילם 80,000 ₪ נוספים במעמד החתימה, ובסך הכל שילם 500,000 ₪. * **כתב האופציה (2.12.2015):** הנתבע 1, באמצעות הנתבע 2, נתן לתובע אופציה לרכוש 2% מהזכויות במקרקעין תמורת 450,000 ₪. 4. **מכירת המקרקעין לחברת מלכיאור (27.04.2015):** הנתבע 1 מכר את זכויותיו במקרקעין לחברת מלכיאור תמורת 20 מיליון ₪. מכירה זו בוצעה במקביל ובניגוד לעסקאות עם התובע, כשהתובע לא ידע על מכירה זו. 5. **טענות התובע:** התובע טען כי הנתבעים רימו אותו, הסתירו ממנו עובדות מהותיות (כמו קביעת בית המשפט שאין לנתבע 1 זכויות במקרקעין), ומכרו לו זכויות שלא היו בידי הנתבע 1. הוא תבע השבת כספים ששילם ופיצויים בגין עגמת נפש. 6. **טענות ההגנה:** הנתבע 1 טען שקיבל רק 40,000 ₪, רוב הכספים הגיעו לנתבע 2, ושיקים הוחזרו. הנתבע 2 טען כי פעל כשלוח הנתבע 1, השיב לתובע שיקים שקיבל, ואינו אחראי לתשלומים שבוצעו ישירות לנתבע 1 או לנתבע 3. **ניתוח משפטי:** 1. **עסקאות שלא כדין:** בית המשפט קבע כי נוכח פסקי הדין שניתנו בעבר, הנתבע 1 לא החזיק בזכויות במקרקעין בעת חתימת החוזים עם התובע. לפיכך, כל מכירה של זכויות על ידי הנתבעים הייתה מכירה שלא כדין וללא סמכות. 2. **חובת הגילוי ותום לב (סעיף 12 לחוק החוזים):** בית המשפט הדגיש את חובת הגילוי ותום הלב החלה על כל המעורבים במשא ומתן, מכוח סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) וכן סעיף 15 לחוק החוזים (הטעיה, לרבות אי גילוי). נקבע כי הנתבעים הפרו חובות אלו בכך שהסתירו מהתובע מידע מהותי על היעדר זכויותיו של הנתבע 1 במקרקעין, וכן על מכירת המקרקעין לחברת מלכיאור. 3. **עוולת המרמה (סעיף 56 לפקודת הנזיקין):** בית המשפט קבע כי הנתבעים נהגו במרמה כלפי התובע, שכן מכרו לו נכס שאין להם בו זכויות. 4. **עדות שיטה:** בית המשפט זיהה "עדות שיטה" בהתנהלות הנתבע 1, לפיה הוא מוכר זכויות במקרקעין לקונה, ולאחר מכן מוכר אותן לקונה אחר תוך ניסיון להשיב את כספי הקונה הראשון בחלקם, מבלי להשלים את העסקאות. 5. **אחריות הנתבעים:** * **סך 150,000 ₪ ראשונים:** נקבע כי כל הנתבעים (1-3) אחראים ביחד ולחוד להשבת סכום זה, שכן כולם היו מעורבים בעסקאות הראשוניות. הנתבע 3, כמתווך, אף גבה 50,000 ₪ דמי תיווך. * **סך 350,000 ₪ נוספים:** נקבע כי הנתבעים 1 ו-2 אחראים ביחד ולחוד להשבת סכום זה, נוכח מעורבותם בהסכמים המאוחרים יותר. הנתבע 2 הודה שקיבל 200,000 ₪ ולא החזירם. * **סך 120,000 ₪ אחרונים:** נקבע כי הנתבע 1 לבדו אחראי להשבת סכום זה, כפי שגבה מהתובע לבסוף. * **פיצויים בגין עגמת נפש:** בית המשפט פסק לטובת התובע פיצויים בגין עגמת נפש בסך 50,000 ₪, תוך שהוא מבסס זאת על הפרת חובות חקוקות (סעיף 12 ו-15 לחוק החוזים), ולא על עוולת המרמה שהינה ממונית. 6. **השבה והצמדה:** בית המשפט פסק כי יש להשיב את הסכומים ששולמו על ידי התובע, בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה. 7. **הערה לגבי הנתבע 3:** הנתבע 3 לא הגיש כתב הגנה מטעמו, ובית המשפט קבע כי יינתן פסק דין נגדו בהעדר הגנה, וקבע כי הוא אחראי ביחד ולחוד עם הנתבעים 1 ו-2 לסך 150,000 ₪ הראשונים ולפיצויים בגין עגמת נפש. **חידוש משפטי:** * **החלת "משל החיגר והסומא":** בית המשפט השתמש במשל משפטי עתיק (מסכת סנהדרין) כדי להסביר את האחריות המשותפת של הנתבעים, כאשר כל אחד מהם היה בעל "חלק" אחר באחריות (הנתבע 1 – "החיגר" בעל הזכויות הנטענות, והנתבע 2 – "הסומא" המבצע בפועל את הפעולות ללא הבנה מלאה של התמונה). * **אכיפת חובת הגילוי גם במקרים של "עדות שיטה":** בית המשפט הדגיש את החשיבות של חובת הגילוי ותום הלב, ובפרט במקרים בהם הנתבע נוקט ב"עדות שיטה" של הונאות חוזרות ונשנות. * **פיצויים בגין עגמת נפש על הפרת חובות חקוקות:** בית המשפט פסק פיצויים בגין עגמת נפש, למרות שעוולת המרמה עצמה הינה ממונית, על בסיס הפרת סעיף 12 ו-15 לחוק החוזים, אשר מהווים "חובה חקוקה" לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין. **סיכום:** בית המשפט פסק כי הנתבעים פעלו במרמה כלפי התובע, תוך הפרת חובות גילוי ותום לב. הנתבעים 1 ו-2 חויבו בהשבת סכומים שונים ששולמו על ידי התובע, וכל הנתבעים (1-3) חויבו ביחד ולחוד בהשבת חלק מהסכומים ובתשלום פיצויים בגין עגמת נפש. פסק הדין מדגיש את האחריות המוטלת על כל המעורבים במשא ומתן, ואת חומרתם של מעשי מרמה והטעיה בתחום המקרקעין.