ת"א 37770-03-22

תקציר

בפסק דין זה, בית משפט השלום ברחובות (השופט ישראל פת) דן בתביעת חברה יזמית (התובעת) נגד רוכשי דירה (נתבעים 1-2) וערב (נתבע 3) שחתם על שטר חוב להבטחת חובותיהם. הנתבעים 1-2 הפכו לחדלי פירעון, והתביעה התמקדה בערבותו של הנתבע 3. **רקע עובדתי וההסכמים הנדונים:** * **הסכם שכירות:** נכרת ביום 1.4.19, במסגרתו שכרו הנתבעים את הדירה בתמורה 11,000 ₪ לחודש. תקופת השכירות היתה 12 חודשים, עם אופציה לשנה נוספת. התשלום התבצע באמצעות המחאות מראש, ותנאי התשלום הוגדרו כתנאי יסודי. איחור בתשלום חויב בריבית פיגורים. * **הסכם מכר:** נכרת ביום 19.12.19, במסגרתו מכרה התובעת לנתבעים 1-2 את הדירה בסך 6,850,000 ₪. מועד העברת יתרת התמורה והחזקה המשפטית נקבע ליום 1.12.20. ההסכם כלל תנאים יסודיים, כולל סעיפי תמורה, ונקבע פיצוי מוסכם של 685,000 ₪ במקרה של הפרה יסודית. הוסכם על מבנה "קלוזינג", בו העברת התמורה, מסירת המסמכים והעברת הבעלות שלובים. * **הסכם פשרה:** נכרת ביום 17.6.21, לאחר שהנתבעים הפרו את הסכם המכר. במסגרתו, סוכם על תשלום יתרת התמורה, בצירוף ריביות והפרשי הצמדה, וכן חוב דמי שכירות. הנתבע 3 ערב לקיום ההסכם באמצעות חתימה על שטר חוב בסך 500,000 ₪ והפקדת המחאה על אותו סכום. הסכם הפשרה ביטל במפורש את סעיפי תיקון הליקויים מהסכם המכר. * **שטר חוב והמחאה:** הנתבע 3 חתם על שטר חוב בסך 500,000 ₪ וכן הפקיד המחאה על אותו סכום בנאמנות אצל בא כוח התובעת. **טענות הנתבעים ודחייתן:** 1. **עיכוב בהמצאת אישור מס שבח:** הנתבעים טענו כי עיכוב זה מצד התובעת גרם לעיכוב בהשלמת התמורה. בית המשפט דחה טענה זו, תוך שהוא קובע כי מדובר בחיובים שלובים, ואישור מס שבח אמור להימסר כנגד תשלום מלוא התמורה. כמו כן, נקבע כי הטענה הועלתה כטענה כבושה ולא הוכחה כראוי. 2. **אי עמידת התובעת בתיקון ליקויים:** הנתבעים טענו כי אי תיקון הליקויים מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, המזכה אותם בפיצוי. בית המשפט קבע כי חוק המכר (דירות) חל, אך בוטל סעיף 2.9 להסכם המכר במסגרת הסכם הפשרה. כמו כן, נקבע כי הנתבעים לא העלו את הטענות לליקויים באופן סדור, והמומחה מטעמם לא התייצב לחקירה, ולכן חוות הדעת נפסלה. 3. **כפיה, עושק והטעיה (בעניין הערבות):** הערב טען שחתם על שטר החוב בכפיה, עושק, או הטעיה, וכי לא הבין את משמעות ערבותו, או כי הוטעה לחשוב שהשיק שהפקיד בנאמנות לא ייפרע. בית המשפט דחה טענות אלו, תוך שהוא מדגיש את חזקת הקריאה וההבנה של מסמכים, את ניסיונו העסקי של הערב, ואת הודאתו כי חתם על שטר החוב כדי לסייע לבתו. כמו כן, הודגש כי אין מדובר בטענה להטעיה אלא בטעות של הערב עצמו, שאין בה כדי לבטל את חובתו. 4. **העדר ייצוג:** הנתבעים והערב טענו כי לא יוצגו כראוי בעת חתימת הסכם הפשרה. בית המשפט קבע כי הנתבעים כן יוצגו על ידי עורך דינם, וכי אין כל בסיס לטענה כי הערב לא היה מיוצג או כי הוטעה על ידי עורכת דין התובעת. 5. **חוב דמי שכירות:** הנתבעים טענו כי דמי השכירות אמורים היו להיפסק עם חתימת הסכם המכר. בית המשפט דחה טענה זו, וקבע כי הנתבעים שהו בדירה כשוכרים לאחר חתימת הסכם המכר, והתנהלותם (הפקדת שיק לסכום חוב השכירות) מעידה על הסכמה לחוב זה. **היבטים משפטיים וחידושים:** * **ערבות מכוח שטר חוב:** בית המשפט הדגיש את האופי העצמאי והקנייני של שטר החוב, שאינו תלוי בהסכם היסוד. הודגש כי על החותם על שטר חוב חלה חזקת הקריאה וההבנה, ונטל ההוכחה לסתור חזקות אלו, במיוחד בעת העלאת טענות מרמה וכפיה, הוא כבד. * **פיצוי מוסכם:** בית המשפט בחן את סעיפי הפיצוי המוסכם בשני ההסכמים. נקבע כי בעוד שפיצוי מוסכם על פי הסכם המכר (685,000 ₪) ייחשב סביר בנסיבות העניין, הפיצוי על פי הסכם הפשרה (400,000 ₪) הוגדר כ"קנס נוסף" ונפסל כדרקוני ובלתי סביר. עם זאת, סכום החיוב הכולל הוגבל לסכום שטר החוב (500,000 ₪). * **תוקף ביטול סעיף ליקויי בנייה בהסכם פשרה:** בית המשפט קבע כי סעיף 7א' לחוק המכר (דירות) הוא קוגנטי, ואינו מאפשר התניה על הוראותיו אלא לטובת הקונה. לפיכך, סעיף בהסכם הפשרה המבטל את אחריות המוכר לתיקון ליקויים אינו תקף, אך עם זאת, לא נמצא בסיס לטענות הנתבעים בעניין הליקויים עצמם, הן בשל היעדר הוכחה מספקת והן בשל אי התייצבות המומחה לחקירה. * **עקרון ה"קלוזינג" (Closing):** ההסכם הוגדר כעסקת "קלוזינג", המבטאת מבנה משפטי בו העברת התמורה, חתימת מסמכים והעברת הבעלות שלובים זה בזה. **הכרעה:** בית המשפט קיבל את התביעה נגד הנתבע 3 (הערב) במלואה. חרף סכום החוב המקורי, חויב הנתבע 3 בסך 500,000 ₪, כפי שנקוב בשטר החוב. סכום זה נושא ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה. בנוסף, חויב הנתבע 3 בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.