ת"א 52454-05-18

תקציר

המחלוקת נסובה סביב השאלה האם התובעת, י.ח. דמרי בנייה, זכאית להחזר "הוצאות פיתוח" שהוצאו לפי תב"ע 136/102/02/5 עקב שינויים במגרשים ובזכויות הבנייה לפי תב"ע 209/102/02/5. המגרשים המדוברים ממוקמים בשכונת נאות אילן בבאר שבע, אשר פותחה על פי תב"ע 136/102/02/5, כאשר מינהל מקרקעי ישראל נושא בהוצאות פיתוח בסך 150 מיליון ₪, המתחלקות בין החלקות על פי שטחן וזכויות הבנייה שלהן. תב"ע 136/102/02/5 אפשרה בניית 400 יחידות דיור רוויות על המגרשים. עם זאת, מנהל מקרקעי ישראל נעתר לבקשת עיריית באר שבע לשנות את התוכנית כך שתאפשר בנייה של מינימום 135 יחידות דיור צמודות קרקע. התובעת זכתה במכרז לרכישת מגרשים אלה, כשהיא מודעת לשינוי המתוכנן בתכנית המתאר, ושילמה 16.2 מיליון ₪ עבור המגרשים ו-30.2 מיליון ₪ הוצאות פיתוח לפי תב"ע 136/102/02/5. בנוסף, חויבה התובעת לשאת בעלויות התכנון והפיתוח של תכנית מתאר חדשה, תב"ע 209/102/02/5, אשר הביאה לצמצום השטח וזכויות הבנייה של המגרשים. השאלה המרכזית היא האם התובעת זכאית להחזר הוצאות הפיתוח ששולמו במסגרת התב"ע הישנה, נוכח השינויים המהותיים שהביאה התב"ע החדשה. בית המשפט מוצא כי סעיפים 6.6 ו-6.7 לחוזה לביצוע תשתיות ציבוריות מסדירים מצב זה ומזכים את התובע בהחזר. סעיפים אלה קובעים הפחתה בהוצאות הפיתוח במקרה של שינוי של מעל 10% בשטח המגרש או מעל 5% בזכויות הבנייה. מאחר שהתב"ע החדשה הביאה להפחתת זכויות הבנייה ביותר מ-5%, זכאי התובע להחזר. עוד מציין בית המשפט כי על רמ"י, כרשות ציבורית, מוטלת חובת הגינות ותום לב מוגברת, המחייבת חישוב חדש של הוצאות הפיתוח. כמו כן, חוק עשיית עושר ולא במשפט תומך בתביעת התובע להחזר. בית המשפט מחשב את סכום ההחזר על בסיס הפחתת זכויות הבנייה מתב"ע 136/102/02/5 לתב"ע 209/102/02/5, שנמצאה בסך 11,888,414 ₪. סכום זה, קובע בית המשפט, ישולם על ידי רמ"י לתובע, בצירוף מלוא ההצמדה לריבית וריבית משפטית מיום הגשת התביעה. בנוסף, מנהל מקרקעי ישראל נדרש לכסות את הוצאותיו המשפטיות של התובע, שייקבעו בנפרד.