ערר 5120/11

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב בתיקי **ערר 5117/11 ו-5120/11**, המתמקד בעקרונות המשפטיים ובחדשנות ההלכתית העולה מהם: ### 1. מבוא ורקע הדיון נסוב סביב בקשה להיתר בנייה לחיזוק ותוספות בנייה בבניין מגורים ישן ברחוב הירקון 81 בתל אביב, מכוח **תמ"א 38** ו**תוכנית ג'** (תוספת חדרי יציאה לגג). הסוגיה המרכזית נבעה מכך שהבניין הקיים, שנבנה בשעתו כדין, כולל כיום שטחים העולים על המותר לפי התוכניות התקפות (בעיקר עקב הפקעות שטחים שבוצעו במרוצת השנים). ### 2. עקרונות משפטיים וחדשנות החלטת הוועדה משרטטת מספר עקרונות מנחים ביישומה של תמ"א 38, תוך יצירת הבחנות משפטיות חשובות: #### א. דוקטרינת "הזכויות הצבועות" מול זכויות אחוזית זהו החידוש המשפטי המשמעותי ביותר בתיק זה. הוועדה מבחינה בין שני סוגי זכויות בנייה: 1. **זכויות אחוזיוות (סל זכויות כללי):** כאשר מבוקשת הקלה באחוזי בנייה, יש לבחון את הבניין הקיים מול התוכניות התקפות. אם הבניין חורג מהשטח המותר (גם אם נבנה כדין), לא ניתן לאשר הקלות נוספות. 2. **זכויות "צבועות" (ייעודיות):** זכויות המוענקות מכוח תוכניות ספציפיות המיועדות להוסיף שטחים מוגדרים לבניינים קיימים (כמו תמ"א 38, תוכניות לחדרי יציאה לגג או מרתפים). **החדשנות:** הוועדה קבעה כי כאשר מדובר ב"זכויות צבועות", אין צורך לבצע חישוב מחדש של שטחי הבניין הקיים אל מול התוכניות התקפות, ובלבד שהבניין המקורי נבנה בהיתר. הרציונל הוא שאם נתנה את חיזוק המבנה בהתאמתו המלאה לתוכניות העדכניות (שצומצמו עקב הפקעות וכדומה), הדבר יהפוך את החיזוק לבלתי כלכלי ויסכל את המטרה הציבורית של הגנה מפני רעידות אדמה. #### ב. חזקת כשרות המעשה המנהלי בבניינים ישנים הוועדה החילה את עקרון "חזקת הכשרות" על שטחים בבניין שלא נמצא להם היתר מפורש בתיק הבניין, אך הם הופיעו כ"מצב קיים" בהיתרים מאוחרים יותר (כגון היתר לחידוש קירוי מרפסת). נקבע כי נטל ההוכחה שהבנייה אינה חוקית מוטל על המתנגדים, ובהיעדר הוכחה כזו, יש לראות בבניין כמי שנבנה כדין לצורך קבלת זכויות מכוח התמ"א. #### ג. היחס בין תמ"א 38 לתוכניות מפורטות מקומיות (סעיף 13.4 לתמ"א) הוועדה פירשה את סעיף 13.4 לתמ"א 38, המגביל תוספת קומות במקום בו חלה תוכנית מפורטת לתוספת קומות. נקבע כי הגבלה זו חלה רק כאשר התוכנית המפורטת מאפשרת תוספת של **יותר מקומה אחת**. מאחר שתוכנית ס' (החלה במקום) מאפשרת רק קומה חלקית אחת, אין היא חוסמת את האפשרות להוסיף קומה מכוח התמ"א. #### ד. שילוב הממ"ד בתוך שטחי ההרחבה (פרשנות סעיף 11.2.ב) הוועדה הציגה פרשנות טכנית-משפטית לגבי אופן חישוב שטחי ההרחבה (25 מ"ר): * ככלל, ה-25 מ"ר המותרים להרחבה חייבים לכלול את שטח הממ"ד. * **החידוש:** במקרים של אילוצים תכנוניים שבהם הממ"ד נבנה בתוך מעטפת הבניין הקיים ולא כחלק מההרחבה החיצונית, יש לקזז את שטח הממ"ד המינימלי (12.5 מ"ר ברוטו) מסך זכויות ההרחבה המוקנות. זאת כדי למנוע מצב שבו דייר מקבל גם הרחבה מלאה של 25 מ"ר וגם ממ"ד "על חשבון" שטח קיים מבלי שבוצע קיזוז שטחים. #### ה. פתרונות חניה בנחלות דחוקות הוועדה אישרה כי במקרים בהם לא ניתן פיזית להסדיר חניה בתחום המגרש עקב מגבלות תכנוניות של בניין קיים, ניתן לעמוד בתקן החניה באמצעות תשלום ל**קרן חניה**, וזאת כחלק מהגמישות הנדרשת ליישום תמ"א 38. ### 3. סיכום הניתוח המשפטי בתיק זה מדגיש את העדפת **האינטרס הציבורי של חיזוק מבנים** על פני דקדוקי עניות של חישובי שטחים היסטוריים. הוועדה יצרה "מסלול ירוק" לזכויות מכוח תמ"א 38, המנתק אותן מהתלות במצב התכנוני העדכני של זכויות הבנייה האחוזיוות במגרש, כל עוד המבנה המקורי חוקי.