ת"א 25522-12-16

תקציר

בפסק דין זה, בית המשפט השלום בחיפה (כבוד השופט אבישי רובס) הכריע בתביעת ליקויי בנייה ברכוש המשותף של בניין ברחוב יגאל אלון 39 בחיפה. התביעה הוגשה במקור על ידי נציגות הבית המשותף, ולאחר מכן תוקנה וצורפו אליה 14 מבעלי הדירות. הנתבעת היא חברת "שרביב בע"מ". **הטענות המרכזיות ומהלך הדיון:** 1. **סמכות הנציגות ותביעה בשם הדיירים:** הנתבעת העלתה טענה מקדמית כי הנציגות אינה גוף משפטי הרשאי להגיש תביעה. לאחר תיקון כתב התביעה וצירוף הדיירים, הנתבעת ויתרה על טענה זו. בית המשפט הדגיש כי גם אם לא כל הדיירים היו תובעים, די היה בהסמכת הנציגות על ידי חלק מבעלי הדירות (25 מתוך 44) ובצירוף דייר אחד כתובע, כדי לאפשר את התביעה. 2. **הליך גישור כתנאי לתביעה:** הנתבעת טענה כי התובעים הפרו את הסכם המכר בכך שלא פנו להליך גישור לפני הגשת התביעה, כאמור בסעיף 57 להסכם. בית המשפט דחה טענה זו ממספר סיבות: * **הליך גישור מבוסס על רצון חופשי:** אין לכפות הליך גישור על צד שאינו מעוניין בו, והוא אינו ניתן לאכיפה. * **חוסר תום לב מצד הנתבעת:** הנתבעת ידעה על הליקויים, קיבלה חוות דעת, הציגה חוות דעת נגדית, ובשום שלב לא פנתה בבקשה לקיים הליך גישור. * **הנציגות אינה צד להסכם המכר:** הנציגות, כישות נפרדת, אינה חתומה על הסכם המכר ואינה מחויבת להליך גישור. 3. **עדויות וחוות דעת:** * **חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט (המהנדס יוסי לזר):** בית המשפט שם דגש על מעמדו של המומחה מטעם בית המשפט כמומחה מוסכם, שיש לקבל את חוות דעתו בדרך כלל, אלא אם קיימים מקרים חריגים. חוות דעת המומחה, בה העריך את עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף בסך של 248,520 ₪ (לא כולל פיקוח ומע"מ), היוותה בסיס עיקרי להכרעה. * **חוות דעת מומחי הצדדים:** בית המשפט בחן את חוות הדעת שהוגשו על ידי מומחי התובעים (גוכמן) והנתבעת (גיל), והשווה אותן לממצאי המומחה מטעם בית המשפט, תוך שהוא דן בנקודות מחלוקת ספציפיות. * **עדים:** נדונו עדויותיהם של בעלי דירות, תוך התייחסות לטענות הנתבעת בדבר מעמדם ותפקידם. 4. **ליקויי בנייה ופסיקת פיצויים:** בית המשפט פירט את הליקויים שנמצאו ברכוש המשותף, תוך דיון מפורט בטענות הצדדים לגבי כל ליקוי, ופסק פיצויים כדלקמן: * **עלות תיקון ליקויים ברכוש המשותף:** לאחר התאמות שונות לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט (הפחתות והוספות), העלות הסופית של תיקון הליקויים (כולל פיקוח ומע"מ) נקבעה על סך של **303,376 ₪**. נקבע כי סכום זה יועבר לחשבון הנציגות לשימוש בלעדי לתיקון הליקויים. * **פיצוי בגין עוגמת נפש:** לכל אחד מ-14 התובעים (בעלי הדירות) נפסק פיצוי בסך 4,000 ₪, ובסה"כ **56,000 ₪**. פיצוי זה נועד לפצות על הטרחה, אי הנוחות ומניעת ההנאה שנגרמו להם כתוצאה מהליקויים וההתנהלות. * **הוצאות משפט:** הנתבעת חויבה לשלם לתובעים את הוצאותיהם, לרבות אגרות, שכר טרחת המומחה מטעם התובעים, חלקם בעלות מומחה בית המשפט, ושכר טרחת עורך דין בסך 35,000 ₪. 5. **זכות הנתבעת לבצע את התיקונים:** הנתבעת טענה כי היא עדיין זכאית לבצע את התיקונים. בית המשפט דחה טענה זו, וקבע כי הנתבעת, אשר פעלה בעצלתיים, הכחישה חלק מהליקויים, ביצעה תיקונים חלקיים בלבד, וניסתה לבצע תיקונים באופן חד-צדדי לאחר הגשת התביעה (ובניגוד להוראות), איבדה את זכותה זו. **עקרונות משפטיים וחידושים:** * **פרשנות סעיף 57 להסכם המכר (הליך גישור):** בית המשפט קבע כי סעיף המחייב הליך גישור כתנאי לתביעה אינו ניתן לאכיפה כאשר אחד הצדדים אינו מעוניין בכך, וכי חוסר תום לב מצד המבקש לאכוף את הסעיף (במקרה זה, הנתבעת) מוביל לדחיית הטענה. * **מעמד הנציגות:** ההכרעה חיזקה את מעמדה של נציגות הבית המשותף כגוף הפועל בשם בעלי הדירות, גם אם אינה תמיד גוף משפטי במובן הקלאסי, וזאת בכפוף להסמכתה. * **נטל הראיה והוכחת ליקויים:** בית המשפט הדגיש את חשיבות חוות דעת מומחה בית המשפט, וכיצד הוא מסתמך עליה, אך גם מותיר לבית המשפט את הכוח לפסוק אחרת בהתאם להלכות. * **התיישנות הזכות לתיקון:** ההחלטה קבעה כי קבלן שפועל בעצלתיים, מכחיש ליקויים, ומבצע תיקונים באופן כושל או חלקי, עשוי לאבד את זכותו לבצע תיקונים, במיוחד כאשר נוצר חוסר אמון משמעותי מול הדיירים. * **ליקויי תכנון לעומת ליקויי ביצוע:** בית המשפט הכיר בכך שחלק מהליקויים (כמו רטיבות בלובי) נבעו מתכנון לקוי, בנוסף לביצוע לקוי, ואף אם התקנים הרלוונטיים לא היו קיימים בזמן הבנייה, עדיין קיימת חובת בנייה ברמה מקצועית סבירה (GOOD PRACTICE). * **אומדן פיצויים בגין עוגמת נפש:** בית המשפט העניק פיצוי לבעלי הדירות באופן אישי, תוך התחשבות בליקויים, בחומרתם, ובחוסר הנוחות הנגרם. בסופו של דבר, בית המשפט פסק פיצוי כספי משמעותי לטובת הדיירים, תוך קביעה כי הנתבעת איבדה את זכותה לבצע את התיקונים בעצמה, והכסף ישמש לתיקונם באופן ישיר.