ת"א 25117-06-15

תקציר

המחלוקת היא בין חברה, אילות, לבין שוכרי בית משותף מעורב שימושים על רקע רצונה של החברה לשנות את תקנון הבית המשותף כך שיקבל גישה לפירים הממוקמים בתחומי הבית המשותף לטובת מסעדה הממוקמת באזור המסחרי. הפירים המדוברים מוגדרים כיום כרכוש משותף בתקנון הבית המשותף, ולטענת אילות, השינוי שהיא מבקשת הוא הכרחי להפעלת המסעדה והוא סביר בנסיבות העניין. הדיירים מתנגדים לשינוי בטענה כי הוא פוגע בזכויות הקניין שלהם ברכוש המשותף וכי התקנות הנוכחיות נותנות מענה מספק לצרכים הסבירים של דיירי הבית המשותף. בית המשפט ניתח בהרחבה את הטיעונים והראיות שהוצגו על ידי שני הצדדים. תחילה היא התייחסה לסוגיית השתק החברה בנוגע לזכויות הקניין בפירים ופסקה לטובת השוכרים, תוך שהיא קובעת כי הפירים סווגו בצדק כרכוש משותף וכי לאילות אין זכות גישה אליהם מבלי לתקן את התקנות. פסק הדין גם השתיק את אילות מלהעלות את שאלת חוקיות הסיווג הנוכחי של הפירים כפי שכבר הוכרע בפסקי דין קודמים. בהתייחסו לבקשה לתיקון, בחן בית המשפט את העילות השונות שהציג אילות לשינוי התקנות. תחילה היא דנה בטענת החברה כי קיבלה את ההסכמה הנדרשת לתיקון מרוב השוכרים וכי השוכרים מחויבים להסכים לשינוי במסגרת הסכמי הרכישה וייפוי הכוח שלהם. בית המשפט דחה טענות אלה, וקבע כי אילות לא הביא ראיות מספיקות להסכמה הנדרשת וכי השוכרים לא היו מחויבים חוזית להסכים לתיקון. בית המשפט דחה גם את טענתה של אילות כי השוכרים התחייבו להימנע מהתערבות בפעילות המסחרית במתחם, לרבות בהפעלת המסעדה, בקובעו כי התחייבות זו אינה משמעה חובה אקטיבית להסכים לשינויים בתקנון. עילה נוספת לתיקון שהעלתה אילות היא אי החוקיות לכאורה של הסיווג הנוכחי של הפירים, שלטענת החברה לא היו צריכים להיות צמודים לאגף ספציפי בבית המשותף. בית המשפט חלק על כך, והסביר כי הצמדת הפירים לאגף מסוים נעשתה כדין ובהתאם להוראות החוק הרלוונטיות. עוד טען אילות כי התיקון מוצדק מטעמים של נחיצות וסבירות השימוש, וטען כי השימוש בפירים למכסה המנוע של המסעדה חיוני וכי הנסיבות מחייבות זאת. עם זאת, בית המשפט קבע כי אילות לא הוכיחה את נחיצות השימוש בפירים וכי השימוש המוצע אינו סביר, בעיקר משום שהוא אינו חוקי בהיעדר היתר בנייה, ויגרום לפגיעה באיכות חייהם ובבטיחותם של הדיירים. לבסוף טען אילות כי סירוב הדיירים לתקן את חוקי העזר מפר את חובת תום הלב במימוש זכויות הקניין. בית המשפט דחה טענה זו וציין כי הדיירים מגינים על זכויותיהם הקנייניות הלגיטימיות וכי התנהלותם סבירה בנסיבות העניין. אילות לא הוכיחה כי סירוב השוכרים היה בלתי סביר או כי הוא מהווה הפרת חובת תום לב. לסיכום, בית המשפט לא מצא כל הצדקה באף אחת מטענותיה של אילות לשינוי תקנון הבית המשותף ועל כן דחה את התביעה. מאחר שהתביעה שכנגד הייתה מותנית בהצלחת התביעה העיקרית, גם היא נדחתה. בית המשפט הורה לאילות לשאת בהוצאות הדיירים והעניק להם זכות ערעור כדין.