ע"א 11583/04

תקציר

פסק הדין מתווה הכרעה משפטית מקיפה בנוגע לסכסוך קרקעות ממושך בירושלים הנוגע לחלקה המיועדת לשכונת מגורים, גורמים משפטיים שונים, רוכשי עבר והמדינה. בתחילה רכשה שיכון ומלאכה בע"מ חלקה בשם "אפרתה" והתחייבה לפרצלציה, אך לאחר 1948 סיבכו את הרישום בשל השליטה הירדנית עד 1967. לאחר רכישת הקרקע, החברה רשמה בעלות אך ייעצה לעלויות פיתוח גבוהות פוטנציאליות, וכתוצאה מכך נמכרה בחוסר רצון לצדדים שלישיים. הרוכשים התנגדו למכירת הקרקע ללא הסכמה, מה שהוביל למאבקים משפטיים, בעיקר עם קונה, בורובסקי, שהצליח לרשום חלק מהקרקע על שמו. בשנת 1991 הכריזה המדינה על הפקעה לצורכי ציבור, מה שגרר תביעה משפטית של החברה ואחרים נגד המדינה לביטול התוכניות. למרות שהושג לראשונה הסכם פיצויים בשנת 1994, האתגרים המשפטיים נמשכו. בהליכים משפטיים מאוחרים יותר, התובעים תבעו פיצויי הפקעה, וחלקם הסתפקו בשיעור של 33.5 דולר למ"ר בהתבסס על הערכות, אם כי נמשכו חילוקי דעות לגבי שווי הפיצוי החוקי. במסגרת מחלוקת זו נבחנו הערכות שונות. השמאי קובי באר העריך את הקרקע ב-100 דולר למ"ר נטו, בניגוד להערכתו ברוטו של השמאי בנדל שעמדה על 20 דולר למ"ר. הערכתו של באר הייתה בסופו של דבר פחות משכנעת בעיני בית המשפט בשל חוסר עקביות וכשלים בהתחשבות בעלויות פיתוח התשתיות הנדרשות. בינתיים, האובייקטיביות של בנדל הוטלה בספק, שכן האומדן הנמוך שלו תאם ערכים קודמים של המדינה, אך הוא הזניח הערכות שווי שונות ומיקם את המגרש בסמוך לשטחים מפותחים. בית המשפט העריך את שווי המגרש ב-38 דולר למ"ר, תוך שימוש באומדן גבוה שגוי קודם ששולם לתובעים הראשוניים כאסמכתא שתוקנה כלפי מטה ל-27.5 דולר. ההחלטה כיבדה את הוראות חוק הרכישה ולא חייבה את המדינה לדבוק בטעויות הפיצוי הגבוהות הקודמות שלה כלפי תובעים אחרים, תוך שימת דגש על הגינות ועקרונות שמירה על כספי הציבור. משכך, הורה בית המשפט על הפחתת סכומי פיצויי הערעור למשיבים 4-2, תוך שהוא דוחה ערעורים נוספים ומטיל הוצאות ושכר טרחת עורך דין על חלק מהמשיבים.