ערר 1088-08-21

תקציר

פסק דין זה דן בחישוב צפיפות של מגרש המיועד לצרכי ציבור. על פי תקנה 3(א) לתקנות התכנון והבניה, יש לחשב את שטח המגרש לאחר ניכוי החלקים המיועדים לצורכי ציבור, אלא אם כן הם ממשיכים להיות חלק מהמגרש וזכויות הציבור הן באמצעות ריבית הטבה רשומה. התקנה מבחינה בין חלקה המיועדת להפקעה לבין חלקה המיועדת לרישום טובת הנאה. גם פסיקתו הקודמת של בית המשפט העליון בעניין מ.א.ג.ן תומכת בהבחנה זו בין קניין לתכנון. במקרה דנן, הקרקע מיועדת לדרכים ציבוריות על פי תכניות ח/857, ח/424 והו/229. התוכניות אמנם אינן מזכירות במפורש הפקעה, אך הן גם אינן מאפשרות העברת בעלות על הקרקע. לכן, הכוונה עשויה לבסס אינטרס לתועלת הציבור בלבד. לפיכך, יש לראות בשטח המיועד לדרכים בתכנית ח/424 חלק מהחלקה לצורך חישוב שטחים ואחוזי בנייה. בבקשות למימוש זכויות לפי תמ"א 38, לוועדה המקומית שיקול דעת לבחון ולאשר את הבקשה על בסיס שיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים ותשתיתיים. במקרה זה, מוצדק להגביל את צפיפות המגרש לזו המאושרת במגרשים אחרים ברחוב, שהיא 15 יחידות דיור לדונם. הוועדה דנה גם בטענות המתנגדים למסת בנייה גבוהה ולצפיפות נתפסת, ומדגישה כי יש לאזן את מטרת הצפיפות עם הסביבה, בעלי הזכויות בחלקות הגובלות ועוברי אורח. יש לבחון את הבקשות להקלות על פי קריטריונים שנקבעו ואמות מידה למתן התמריצים העיקריים במסגרת תמ"א 38. החלטת הוועדה המקומית לאשר חלק מההקלות המבוקשות מבוטלת, שכן היא לא הפחיתה במידה מספקת את נזקי הצפיפות במגרש. בנוסף, ההחלטה נתקלה בטעויות עקרוניות, לרבות היעדר בחינה של עוצמת הסטייה, פגיעה בצדדים שלישיים והצדקה תכנונית. עוד מציינת הוועדה כי הבקשה להיתר נפלה בחסר, ובקשה מתוקנת תצטרך להיות מוגשת לדיון חוזר בוועדה המקומית. הבקשה המתוקנת צריכה לכלול שינויים ספציפיים המוזכרים בפסק הדין, ועל החלטת הוועדה המקומית בבקשה זו ניתן לערער כדין על ידי כל אחד מהצדדים.