עמ"נ 2171-05-16

תקציר

הערר מערער על החלטת ועדת הערר לפי חוק התכנון והבניה, אשר ביטלה את קביעתו של שמאי מכריע בדבר שווי מקרקעין שבבעלות המשיב, לצורך חישוב הפיצויים המגיעים למערערים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בעקבות אישור תכנית שפגעה באדמתם. ועדת הערר קיבלה את עמדת המשיב לפיה שווי הקרקע במועד הקובע היה 10$ למ"ר בלבד, במקום 45$ למ"ר שקבע השמאי המכריע. המערערים טענו כי המשיב מנוע מלטעון כי שווי הקרקע נמוך מ-45$ למ"ר, בשל עקרון מעשה בית המשפט, שכן ועדת ערר קודמת קבעה כי שווי הקרקע במתחם באסה במועד הקובע היה 45$ למ"ר. לחילופין, גם אם לא היה מעשה של בית המשפט, החוק תמך בעמדת השמאי. לדבריהם, שווי הקרקע במועד הקובע צריך להיקבע לפי שווי השוק שלה, הכולל גם את הפוטנציאל הכללי של הקרקע, הממוקמת בלב העיר הרצליה, ואין להפחית אותה באופן מלאכותי. המשיב טען, כי קביעתה של ועדת הערר הקודמת אינה מהווה מעשה של בית המשפט, שכן היא לא עסקה באותה תכנית ובאותו מועד קביעה, וממילא יש להתעלם משווי השוק של הקרקע מהפוטנציאל הכללי של הקרקע, שאינו מגולם בתכניות הסטטוטוריות, אבל רק בתקוות ובציפיות של בעלי הקרקע. בית המשפט קבע, כי המשיב מנוע מלטעון כי שווי הקרקע נמוך מ-45$ למ"ר. גם אם לא היה מעשה של בית המשפט במקרה זה, החוק תמך בעמדת השמאי המכריע, שאימץ את גישת ההשוואה וקבע כי שווי הקרקע במועד הקובע היה 45 דולר למ"ר, שכן שווי זה שיקף את שווי השוק של הקרקע, לרבות הפוטנציאל הכללי הגלום בה. בית המשפט הדגיש כי שיטת ההשוואה מבטיחה כי בעלי הקרקע יפוצו באופן שישיב את מצבם הקודם, כנדרש בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, והתעלמות משווי השוק, או נטרול הפוטנציאל הכללי ממנו, משמעה הפחתה מלאכותית של הפיצוי לו הם זכאים. לפיכך התקבל הערר, בוטלה החלטת ועדת הערר ונקבע כי שווי הקרקע במועד הקובע היה 45 דולר למ"ר.