ע"א 141/83

תקציר

פסק הדין מתייחס לסכסוך רכושי משנת 1937, כאשר המערערת ובעלה עלו והתיישבו על חלקת אדמה בתל אביב, שכבר נרשמה על שם בעלים אחר. לאחר שנים של כיבוש, ניסתה המערערת לרשום עצמה כבעלים לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969, המאפשרת רישום על בסיס זכויות קנייניות. יורשיו של הבעלים המקורי התנגדו והושג הסדר לפיו המערערת תשלם ליורשים 55,000 דולר ותיטול על עצמה את כל החובות המגיעים לפקיד שבח מקרקעין הקשורים לחלקה. אולם, בסמוך לאחר הסדר הפשרה מכרה המערערת את החלקה לחברה קבלנית במחיר גבוה בהרבה. פסק הדין סובב סביב שני מיסים מרכזיים – מס רכישה ומס רווחי הון. בית המשפט קבע כי הסדר הפשרה מהווה "מכירה" של זכות במקרקעין, וגורר מס רכישה כהגדרתו בחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג-1963. מחיר הרכישה, בניגוד לטענת המערערת, לא היה שווי השוק של המכירה העוקבת לחברה הקבלנית, אלא 55,000$ ששולמו ליורשים, שכן הוא לא הושפע מיחסים מיוחדים כלשהם וייצג את ערכו האמיתי של הנכס. באשר למס רווחי הון, קיבל בית המשפט את טענת המערערת כי מועד הרכישה היה בחודש יולי 1980 מועד ההגעה להסדר הפשרה. תקופת ההתיישנות ההגנתית, שהגנה על חזקת המערער, לא הקנתה זכויות כלשהן בנכס; במקום זאת, הוא רק הגן עליה מפני תביעות להשבת הרכוש. הסדר הפשרה משנת 1980 הוא שהעניק למערערת את מלוא זכויותיה, ויש לחשב את מס השבח על בסיס האיזון בין מחיר המכירה לחברה הקבלנית לבין מחיר הרכישה מהיורשים. כמו כן, אישר בית המשפט את החלטת ועדת הערר בדבר הפטור הקיים לפי סעיף 49ז לחוק מס שבח מקרקעין, המתייחס לשווי בית המגורים במגרש. הוועדה העדיפה את הערכת המומחה מטעם המשיב, ומצאה אותה סבירה בנסיבות העניין. בית המשפט הדגיש כי את קביעת השווי הזה, ואת הפיצול בין החלק למגורים וחלק הבנייה, מוטב להשאיר למומחים, בהתחשב במורכבות העובדתית של כל מקרה. בסיכומו של דבר, הערעור נדחה, והמערערת חויבה לשלם את הוצאות המשיב. פסק הדין הבהיר את השלכות המס של הסדרי זכויות במקרקעין והדגיש את תפקידם של מומחים בהערכת שווי נכסים, תוך מתן הנחיות לגבי יישום דיני התיישנות הגנתיים במקרים כאלה.