עת"מ 39743-11-13

תקציר

פסק דין זה מתייחס לשלוש עתירות שאוחדו משום שכולן מתייחסות להוראות תכנית 3700, תכנית מתאר לשטח של כ-1,890 דונם בצפון מערב תל אביב. התכנית משנה באופן משמעותי את ייעוד הקרקע וקובעת שינויים דרמטיים, תוך קביעת קרוב ל-70% משטח התכנית לצורכי ציבור וריכוז זכויות בנייה סחירות ביתר הקרקעות. העותרים במקרה הראשון, "עתירת העירייה", הם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ועיריית תל אביב-יפו, המתנגדים לסיווגה של חלקת קרקע בבעלות מרכז הספורט מכבי תל אביב בע"מ (המשיב) בתוך התכנית. המגרש המדובר, המיועד לספורט ונופש, אמור לקבל זכויות בנייה על פי התוכנית, והעירייה טוענת כי יש לסווגו אחרת, שכן מדובר בקרקע בבעלות ציבורית שייעודה צריך להישאר זהה. המשיבים, מכבי ושיכון ובינוי בע"מ, טוענים כי המטרה הציבורית של החלקה לא מומשה מזה 40 שנה וכי יש לכלול אותה "מעל הקו" בתכנית האיחוד והחלוקה. בית המשפט מוצא כי היה על רשויות התכנון לבחון את שאלת הייעוד העתידי הצפוי של החלקה לגופה, ומורה להחזיר את הדיון למועצה הארצית להכרעה בנושא. העתירות השנייה והשלישית מתייחסות לשתי סוגיות עיקריות. הסוגיה הראשונה היא שווי החלקות שמהן בוצעו הפקעות בעבר, והעותרים טוענים כי ערכן של חלקות אלה צריך להיות גבוה מזה של חלקות שלא בוצעו מהן הפקעות. בית המשפט קובע כי אם הוכח מבחינה שמאית כי הפקעות העבר משפיעות על שווי החלקה, יש להביא זאת בחשבון בקביעת שווי החלקה בשלב הבא של איחוד וחלוקה. הסוגיה השנייה נוגעת ל"זכויות צפות", מצב שעלול להיווצר אם תאושר התכנית המפורטת למתחם 1, הכוללת הגבלות בנייה בשל שדה דב הסמוך, לפני התוכניות למתחמים אחרים שבהם זכאים בעלי המגרשים במתחם 1 לקבל זכויות. העותרים טוענים כי הפתרון שנתנה המועצה הארצית, שעלול להביא למחיקת חלקותיהם המקוריות בטרם הוקצו זכויות חדשות, אינו סביר ודינו להתבטל. בית המשפט קובע כי החלטת המועצה הארצית אינה בלתי סבירה דיה כדי להצדיק את התערבות בית המשפט, במיוחד בהתחשב בשיהוי המשמעותי שיגרמו פתרונות חלופיים, ובפגיעה שהם יגרמו לזכויותיהם של בעלי חלקות אחרים בשטח התכנית. בנוסף, העותר חכמי הוא בעל זכויות במספר חלקות בתחום התכנית ומעלה מספר טענות. לטענתה, היא זכאית להקצאת זכויות על סמך הבטחות שלטוניות קודמות, טענה שבית המשפט דוחה שכן הליך של איחוד וחלוקה אינו המקום המתאים לאכיפת הבטחות כאלה. זהו הליך תכנוני, והשיקולים במסגרתו הם שיקולים תכנוניים בלבד. עוד טוענת חכמי כי יש להקצות לה זכויות ספציפיות ולרכז את זכויותיה במתחם אחד. בית המשפט דוחה טענות אלה ומציין כי הנסיבות, לרבות הימצאותו של שדה התעופה, מחייבות הקצאת זכויות במתחמים אחרים, וכי גופי התכנון ניסו לצמצם ככל הניתן את פיצול הזכויות. לבסוף, חכמי מבקש פיצוי בגין "הקפאת זכויות" בעבר, שגם אותה דוחה בית המשפט, בקובעו כי הליך האיחוד והחלוקה לא נועד לפצות על עוולות העבר. לפיכך העתירה נדחית, אך בית המשפט מורה כי הפקעות העבר בחלקות חכמי יטופלו בדומה להפקעות בחלקת המוגרבים בעת הכנת תכניות איחוד וחלוקה מפורטות.