פר"ק 2336-04-12

תקציר

המחלוקת העיקרית במקרה זה נסובה סביב אופי זכויות הבנייה והבעלות בהן בין חפציבה שיכון לאבני דרך. חפציבה שיכון, הנמצאת כעת בפירוק, מכרה זכויות בנייה לא מנוצלות בנכס לאבני דרך בשנת 1995, תמורתה שילמה אבני דרך תמורה מלאה של 2.8 מיליון דולר וכן קיבלה ייפוי כוח בלתי חוזר. עם זאת, זכויות הבעלות בנכס עדיין נרשמו על שם חפציבה שיכון, עם משכנתא לטובת בנק לאומי ישראל בע"מ. כעת מבקש המנהל המיוחד להורות כי זכויות בנייה אלה שייכות לשיכון חפציבה וכן כי חובותיה של חפציבה שיכון כלפי אבני דרך ייחשבו כחוב רגיל ולא מובטח. המנהל טוען כי זכויות הבנייה אינן קנייניות אלא חובה, וכן כי המשכנתא הקיימת מונעת העברת זכויות קנייניות בזכויות הבנייה. מנגד, אבני דרך טוענת כי זכויות הבנייה הועברו אליה כזכויות קנייניות באמצעות ההסכם משנת 1995 ושיקולים וייפוי כוח שבאו בעקבותיו. לאחר בחינת הטענות, מגיע בית המשפט למסקנה כי זכויות הבנייה נותרו בבעלותה של חפציבה שיכון. החלטת בית המשפט מתבססת על היעדר הגדרה או סיווג ברור של זכויות בנייה בחוקים הישראליים ובמקרים קודמים. בית המשפט העליון אמנם לא הכריע בסוגיה, אך הפסיקה הנוכחית נוטה לכך שזכויות הבנייה הן חלק בלתי נפרד מזכות הבעלות בקרקע ולא זכות קניין עצמאית. יתר על כן, מקרים קודמים הכירו בזכויות בנייה כזכויות חוזיות ולא כזכויות קניין, והתייחסות אליהן ככאלה תוביל לתוצאות אבסורדיות לגבי שלמותו ומהימנותו של מרשם המקרקעין. לפיכך, מקבל בית המשפט את טענת המנהל המיוחד כי לאבני דרך זכויות חובה בלבד ולא זכויות קנייניות בזכויות הבנייה. לפיכך, חובותיה של חפציבה שיכון כלפי אבני דרך נחשבים לחוב רגיל ולא מובטח.