עמ"נ 55466-01-15

תקציר

המחלוקת בין המערערת לבין המשיבים נסובה סביב סיווגו הראוי של נכס ריק לצורכי ארנונה, ובפרט האם יש לסווגו על פי היתר הבנייה או התב"ע. המערערת טוענת כי יש לחייב את הנכס בסיווג הזול ביותר האפשרי על פי התב"ע, בעוד המשיבים גורסים כי היתר הבנייה צריך להיות השיקול העיקרי. בית המשפט מצדד במערערת, בקובעו כי התב"ע קודמת להיתר הבנייה בקביעת הייעוד התכנוני החוקי. יתר על כן, בית המשפט מסביר כי הסיווג צריך להתבסס על השימוש המשפטי הפוטנציאלי בנכס, המשלב את המטרה התכנונית ואת מצבו הפיזי של הנכס. גישה זו, טוען בית המשפט, מגדילה את מספר המקרים בהם ניתן ליישם את מבחן השימוש המשפטי הפוטנציאלי, ומעניקה ודאות ויציבות. לגבי נכסים ריקים, מבחן זה כולל בחינת השימושים האפשריים על פי התב"ע, ולאחר מכן הערכה אילו מהשימושים מתאימים למאפיינים הפיזיים של הנכס, ולאחר מכן קביעת הסיווגים המתאימים בצו הארנונה, ולבסוף בחירת הסיווג הזול ביותר. במקרה הספציפי שלפנינו, בית המשפט מוצא כי המערערת הצליחה להוכיח כי הנכס מתאים לסיווג כ"מחסנים". בית המשפט מגיע למסקנה זו תוך התחשבות במצבו הפיזי של הנכס, הכרה בשימוש העבר שלו כמחסן ובחינת הייעוד התכנוני. היתר הבנייה, אף שאינו מציין שימוש ב"מחסן", גובר על התב"ע, המאפשר שימושים מסחריים מגוונים לרבות מחסנים. מאחר שהשימוש בנכס כמחסן תואם את אופי הסביבה ואינו דורש התאמות משמעותיות, בית המשפט פוסק לטובת סיווג הנכס הריק כ"מחסנים" לצורכי ארנונה. בית המשפט מציין, עם זאת, כי המערערת לא עמדה בנטל ההוכחה לסיווגים אחרים שהציעו, כגון תיאטראות, בתי קולנוע או מרכזי ספורט, שכן לא סיפקה פרטים ספציפיים או התייחסויות לסיווגים הרלוונטיים של צו הארנונה. משכך, הערעור מתקבל בחלקו, והמשיבים מונחים לסווג מחדש את הנכס כ"מחסנים" לשומת הארנונה החלה. בנוסף, נדרשים המשיבים לכסות את הוצאותיה של המערערת, תוך החזרת פיקדונה של המערערת.