ע"א 308/57

תקציר

המקרה העומד בפני בית המשפט הוא ערעור וערעור נגדי בעניין מס הכנסה. המערערת, בעלת בניין בן קומה אחת בשדרות נורדאו בתל אביב, התקשרה בהסכם עם קבלן לבניית שתי קומות נוספות על גג הבניין. בתמורה, הסכימה המערערת להשכיר לקבלן את ארבע הדירות לתקופה של עשר שנים, שלאחריה יעביר הקבלן את כל חוזי החכירה למערערת. בנוסף, יקבל המערער את אחת הדירות החדשות כתחליף לדירה הישנה. למערער הייתה גם אפשרות לדרוש העברה מיידית של חוזי החכירה, אותה מימש בסופו של דבר, תוך תשלום לקבלן 10,500 ש"ח. פקיד השומה טען כי על המערער לשלם מס הכנסה על ההפרש בין עלויות הבנייה לבין דמי ההשתתפות ששילמו השוכרים, ואילו המערער טען כי לא ניצל את רכושו ולכן אינו חייב במס הכנסה. דעת הרוב של השופטים ויתקון ואולשן קבעה כי המערער אכן ניצל את רכושו וקיבל הכנסה בדמות שתי הקומות הנוספות, המהוות אירוע החייב במס. השופט ויתקון טען כי התמורה שקיבלה המערערת - שתי הקומות המאוכלסות - האפילה על העסקה כולה והפכה אותה לעסקה הונית, הגם שהמערערת לא קיבלה כספים במישרין. כמו כן, קבע השופט כי יש לראות בהשבחת הנכס הכנסה בפירות, שכן היא תוצאה של ניצול הנכס באמצעות שכירות. לפיכך החליט בית המשפט לקבל את הערעור ולהחזיר את התיק לפקיד השומה לצורך שומה חדשה. השופט לנדוי חלק על כך, והסכים עם ביטול חובת המערערת בתשלום מס הכנסה על ידי בית המשפט המחוזי. השופט לנדוי הדגיש כי מטרתו העיקרית של המערער הייתה להשיג את שתי הקומות כתוספת לרכושו וכי ניצול רכושו לא היה המרכיב העיקרי בעסקה. מאחר שדמי המפתח התקבלו על ידי הקבלן ולא על ידי המערער, והמערערת לא העניקה רישיון לקבלן לפעול מטעמו, הגיע השופט למסקנה כי לא ניתן לחייב את המערערת במס בגין אגרות אלה. לדברי השופט לנדוי, יש לראות את העסקה כמכלול, וכתוצאה מכך המערער מקבל נכס הון תמורת הזכות לנצל את קניינו. משכך, התקבלה החלטת הרוב בערר, והורתה לפקיד השומה לערוך שומה חדשה בהתחשב בשווי הקומות התפוסות בניכוי העלויות ששולמו לקבלן, לצד ההפרש בין שווי הדירות הוותיקות לחדשות. גם הערעור שכנגד התקבל, והורה לפקיד השומה להתחשב בזיכויים ובניכויים של המערער. השופט לנדוי התנגד וקבע כי יש לדחות את הערעור ואת הערעור שכנגד.