עמ"נ 55083-05-19

תקציר

בעתירה מנהלית מורכבת של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו, אישרה ועדת הערר החלטה בעניין היטל השבחה הקשור להקמת גזיבו. הסוגיה נסובה סביב השאלה האם הזכות להקים ביתנים אלה מעבר לקו בניין אחורי מהווה זכות מוקנית על פי התקנות הקיימות או מחייבת הקלה, ובכך משפיעה על הערכת שווי היטל ההשבחה. בתחילה אישרה הוועדה המקומית מספר חריגות בנייה, כולל בליטת גזיבו. בוצעה הערכת היטל השבחה, עליה חלקו המשיבים, והביאה למינויו של מר בצלאל קציר כשמאי הקובע. קציר קבע כי שווי השוק של הזכות צריך להתחשב בזכויות הקיימות לפני ההקלה, ולחייב השבחה רק עבור ההשבחה התכנונית ולא עבור כל השטח הנוסף. בערר שהגישה הוועדה המקומית נטען כי יש להשביח את השטח כולו, בניגוד לגישת השמאי. עם זאת, ועדת הערר הגיעה למסקנה כי שיטת השמאי תקפה, ומתיישבת עם המסגרת המשפטית הרחבה יותר המבטיחה תועלת ציבורית מעליית ערך הנכסים עקב פעולות תכנוניות. הם הדגישו את ההבחנה בין זכויות מוקנות לבין אלה המחייבות הקלה, וקבעו כי זכויות הזקוקות להקלה תרמו לשווי השוק רק לאחר אישור כזה. החלטה זו נתמכה במקרים קודמים, ובראשם פסקי הדין של גוזלן ואליק רון, שמהם עולה כי שווי שוק ואירועי מס התרחשו עם אישור ההקלות, ולא רק תכנון כוללני. למרות שהמערער הסתמך על פסיקות חדשות יותר של בתי המשפט המקומיים, ועדת הערר דבקה בפרשנות זו ודחתה את ערעור הוועדה המקומית. פסק הדין הכיר בחשיבותם של חישובי שומה מדויקים והבהיר כי יש לנכות באופן הגיוני כל מצב קודם בעל שווי שוק מההשבחה הכוללת עקב אישור ההקלות. בתי המשפט דחו טענות בדבר הסתמכות על פרקטיקות ישנות יותר על ידי חיזוק הלגיטימיות של חישובים מעודכנים התואמים את ההלכה הקיימת.