עת"מ 25407-09-19

תקציר

במסגרת פסק דין זה, בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופטת הבכירה רחל ברקאי) דן בעתירה מנהלית שהוגשה על ידי "בית התמ"א 38 (מוסינזון 4) בע"מ" כנגד החלטת ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב. העתירה התנגדה להחלטת ועדת הערר שדחתה את ערר העותרת ואישרה סירוב לבקשה לחיזוק מבנה מכוח תמ"א 38, על פי החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן. **עיקר העובדות והטענות:** העותרת ביקשה היתר לחיזוק בניין קיים במסגרת תמ"א 38, ברחוב שדרות הקונגרס 20א, רמת גן. בסמוך לבניין מצויים שני מגרשים כלואים ללא גישה לרחוב. הוועדה המקומית דנה בבקשה מספר פעמים. בהחלטה ראשונה אושרה הבקשה בשינויים והותנתה בשמירה על זיקת הנאה לטובת המגרשים האחוריים לגישה לחניה. לאחר ערר שהגישה העותרת, הוחזרה הבקשה לדיון. בהחלטה שנייה, דחתה הוועדה המקומית את הבקשה, בין היתר משום שהיא מסכלת את האפשרות של המגרשים האחוריים להתחדש, אינה נותנת פתרון ראוי למעבר אליהם, ונדרש תכנון כולל לכלל החלקות. ועדת הערר, אליה הוגש ערר נוסף, דחתה את ערר העותרת. ועדת הערר קבעה כי יש לשמור על השטחים הפתוחים (שצ"פ) האיכותיים, כי הדרישה לתכנון משותף של כלל החלקות המאפשר גישה למגרשים הכלואים היא ראויה ונכונה, וכי נכון היה לבחון את השפעת הבקשה על סביבת המגרש ועל אפשרות חיזוק המבנים הכלואים מכוח תמ"א 38. כמו כן, ציינה ועדת הערר כי אין בקביעתה למנוע מהעותרת להציע פתרון אחר, ישים, שיאפשר חיזוק בניינה מבלי לפגוע באפשרות חיזוק המבנים האחרים. העותרת טענה בעתירתה כי החלטת ועדת הערר אינה סבירה, וכי קיים מענה תכנוני סביר לסוגיית הגישה למבנים הכלואים. **המסגרת הנורמטיבית והכרעת הדין:** בית המשפט עמד על סמכויותיו המוגבלות כבית משפט לעניינים מנהליים, אשר אינו מתערב בשיקולים תכנוניים מקצועיים, אלא בוחן פגמים מנהליים וחוסר סבירות קיצוני. בית המשפט הדגיש כי ועדת הערר, בהיותה מוסד תכנון, מוסמכת ונדרשת להפעיל שיקול דעת עצמאי. כבוד השופטת ברקאי דחתה את העתירה. נקבע כי מדובר בסוגיה תכנונית מובהקת, בה טיפלו כראוי הן הוועדה המקומית והן ועדת הערר. * **התמודדות עם המגרשים הכלואים:** בית המשפט קיבל את עמדת הוועדות, לפיה החלטת ועדת הערר נכונה וראויה. נדחתה הטענה כי בעבר נבנו מבנים במגרשים כלואים, ולכן אין להתחשב בהם כיום. נקבע כי יש לבחון את ההשפעה על אפשרות מימוש זכויות תמ"א 38 במגרשים אלו. * **תכנון מתחמי:** בית המשפט אימץ את קביעת ועדת הערר כי דרישה לתכנון מתחמי של שלוש החלקות, שיאפשר גישה למגרשים הכלואים, היא נכונה. הדבר נועד לאפשר התחדשות וחיזוק של כלל המבנים במתחם. * **העדר סבירות:** בית המשפט קבע כי ההחלטה מנומקת היטב, מושתתת על אדנים תכנוניים מקצועיים, ולא הוכח כי נפלו בה פגמים מהותיים או חוסר סבירות קיצוני המצדיק התערבות. * **פתרונות חלופיים:** בית המשפט הדגיש כי ועדת הערר השאירה פתח רחב לעותרת להציע תוכנית אחרת, שתאפשר את חיזוק בניינה מבלי לפגוע באפשרות חיזוק המבנים הכלואים. בית המשפט לא ראה לנכון לדרוס ערך תכנוני וזכויות של בעלי דירות במבנים הכלואים, בשם הדבקות בחשיבות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. * **מדיניות כללית:** נדחתה הטענה כי ההחלטה נבעה ממדיניות כללית עקרונית. נקבע כי מדובר בנסיבות ספציפיות, וההחלטות התקבלו עוד בטרם שינויים פוליטיים או פרסום מדיניות חדשה בעירייה. **החידוש המשפטי והמגמות:** פסק הדין מדגיש מספר עקרונות משפטיים ותכנוניים: 1. **סמכות ועדת הערר:** חיזוק ההלכה כי ועדת הערר הינה מוסד תכנון עצמאי, בעל סמכות רחבה להפעיל שיקול דעת תכנוני, ואין בית המשפט מתערב בשיקולים אלו אלא במקרים חריגים של פגם מנהלי או חוסר סבירות קיצוני. 2. **תכנון כוללני (מתחמי):** בית המשפט תומך במגמה של קידום תכנון מתחמי, במיוחד כאשר מדובר במקרים בהם בקשה של יזם אחד עלולה לסכל או לפגוע באופן משמעותי ביכולתם של יזמים אחרים או בעלי זכויות אחרים לממש את זכויותיהם התכנוניות (במקרה זה, זכויות מכוח תמ"א 38). הדבר משקף גישה הרואה את מכלול ההיבטים התכנוניים והסביבתיים, ולא רק את טובת הפרט הבודד. 3. **איזון בין זכויות:** פסק הדין מבהיר כי יש לאזן בין זכויות יזמים (חיזוק מבנים, מימוש זכויות בנייה) לבין זכויותיהם של בעלי דירות אחרים, במיוחד כאשר מדובר ב"מגרשים כלואים" הדורשים פתרון תכנוני כוללני. החידוש כאן הוא בכך שזכויותיהם של בעלי הדירות במבנים הכלואים, אשר גם להם עשויות להיות זכויות תמ"א 38, זכו להגנה תכנונית מצד הוועדות. 4. **התייחסות לסביבה התכנונית:** אישור ההחלטה לבחון את השפעת הבקשה על סביבת המגרש, ולא רק את הבינוי המבוקש במגרש עצמו, מדגיש את החשיבות של בחינה רחבה והוליסטית של ההקשר התכנוני. 5. **גישה פרגמטית:** הדגשת האפשרות של העותרת להגיש תכנון חלופי, כפי שהוצע לה, מציגה גישה פרגמטית המעודדת שיתוף פעולה ומציאת פתרונות מעשיים, במקום התמקדות בדחיית הבקשה הראשונית. לסיכום, פסק הדין מהווה חיזוק משמעותי למגמה של תכנון תכנוני כוללני, המתחשב במכלול הזכויות וההיבטים הסביבתיים, וכן מחזק את מעמדן של ועדות הערר כמוסדות תכנון בעלי סמכות רחבה.