ע"א 193/75

תקציר

פסק דין זה נובע ממחלוקת על בעלות וחזקה בדירה הממוקמת ברחוב רש"י 49 בירושלים. הדירה היא חלק מבית חד קומתי בבעלות משותפת של מספר גורמים. המשיבה, חיה לוי, רכשה מחצית מהבית מאחת הבעלים המשותפים, אסתר מערבי, בשנת 1971, וכיום היא רשומה כבעלים. הבית אוכלס על ידי דיירים מוגנים, לרבות המערערת, אשר שכרה דירה על פי הסכם שיתוף שלא נרשם אצל השותפים האחרים, אסתר סבן ואליהו ענתבי. אסתר סבן, מטעמו של אליהו ענתבי, השכירה את החדר המדובר למערערת בשנת 1972, למרות שנודע לה על רכישתה של חיה לוי והתנגדותה לכל השכרה נוספת ללא הסכמתה. המשיב ביקש לפנות את המערער, והוביל לערעור זה, שמטרתו לערער על החלטת בית משפט קמא לטובת המשיב. נקודות המחלוקת העיקריות הן תוקפו והשפעתו של הסכם השיתוף הבלתי רשום ואופי תפוסתה של המערערת. בית המשפט קובע כי הסכם שיתוף לא רשום מחייב רק את הצדדים שחתמו עליו ולא את הצדדים השלישיים כמו המשיב. בנוסף, הליך הרישום הקבוע בחוק המקרקעין הוא הדרך היחידה להפיכתו של הסכם כזה לאפקטיבי כנגד צדדים שלישיים, ועצם ידיעת ההסכם אינה יכולה להחליף דרישה זו. משכך, המשיב אינו מחויב להסכם השיתוף הבלתי רשום והייתה לו הזכות להתנגד לאכלוס המערערת. עוד קובע בית המשפט כי השכרת דירות בודדות בבית בבעלות משותפת, במיוחד בשכירות מוגנת, אינה נחשבת לניהול רגיל או לשימוש סביר בנכס ללא הסכמת כל השותפים. טענת המערערת כי יש לראות בפרקטיקה ארוכת השנים של השכרת הדירות שימוש סביר נדחית. בית המשפט מיישר קו עם פסיקות קודמות, ומדגיש כי אין להתיר שימוש של צד שלישי בנכס המשותף ללא הסכמת כל השותפים. יתר על כן, לא ניתן להשוות את מעמדו של המערער כשוכר על פי הסכם השיתוף לזה של דייר מוגן, כלומר אין לו הגנות מיוחדות מפני פינוי. סיכומו של דבר, בית המשפט דוחה את הערעור, ומאשר את החלטת בית משפט קמא לפנות את המערער. המערערת מצווה לשאת בהוצאות המשיב ובשכר טרחת עורך דין.