ערר 8102-09-20

תקציר

במוקד הערעור נסוב היטל השבחה, מס המוטל על השבחת מקרקעין, במטרה לקבוע את סכום ההיטל הראוי. הערעור מבקש לתקן את הערכת השווי הקודמת של הנכס, שהתבססה על הייעוד הסטטוטורי התקף. המערערת טוענת כי הייעוד הקודם, שסיווג את הנכס כמגרש מיוחד לתחנת דלק, אינו משקף את שווי השוק ויש לשנותו. ועדת הערר מסכימה עם המערער ומקבלת את הערר. הוועדה מוצאת כי הערכת השמאי המכריע, המתייחסת לנכס כאל נכס למגורים לפי תכנית 2510, מתעלמת מהייעוד הסטטוטורי התקף ומהווה טעות מהותית. אין זה ראוי לבסס את הערכת השווי של המצב הקודם על שיקולים רטרוספקטיביים ועל חוות דעתו האישית של השמאי על החלטות מוסד התכנון. יש לכבד את ייעודו של הנכס במצב הקודם, כתחנת דלק, שכן שינויו למגורים נעדר עוגן תכנוני תקף. כמו כן, הוועדה דוחה את עמדת השמאי לפיה שווי השוק של הנכס העולה על השווי הסטטוטורי מצדיק התעלמות מהאחרון. הוועדה מדגישה כי אין לפטור את ההגדרה הסטטוטורית כ"ארכאית" או כ"פגם תכנוני" רק משום שזו אינה האפשרות הרווחית או הסחירה ביותר. ייעוד זה, כחלק מתוכנית תקפה, צריך להיות מכובד בהערכת השווי. הנחות השמאי המכריע לגבי שיקולי מוסד התכנון והציפיות לשינוי ייעוד חסרות שחר והן ספקולטיביות. במקום זאת, הערכת השווי צריכה להתבסס על השימוש בפועל בנכס ועל התוכנית החוקית באותה עת. לסיכום, הוועדה מתקנת את השומה המכרעת, ומקבלת את החישוב החלופי שהציע השמאי, המעריך את הנכס כתחנת דלק. מדובר בהיטל השבחה בסך 31.9 מיליון שקל, ובהיטל מקביל בשיעור של מחצית סכום זה. ההחלטה מתקבלת פה אחד, ללא צו להוצאות, והערעור מתקבל.