ת"א 9685-11-17

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים: **בית משפט השלום בפתח תקווה, ת"א 9685-11-17 מורגן נ' מאיר ואח'** **מבוא:** פסק דין זה עוסק במחלוקת משפטית הנוגעת למעמדו של נכד כדייר מוגן, בהתאם לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972. בית המשפט נדרש להכריע בשלושה נושאים עיקריים: א. האם התקיימו התנאים המזכים את הנתבע, יוסף מאיר ("הנתבע"), במעמד דייר מוגן, מכוח סעיף 20(ב) לחוק. ב. במידה והנתבע יוכר כדייר מוגן, האם אי תשלום דמי שכירות פוגע בזכותו. ג. מהו גודל המושכר. **א. התקיימות התנאים למעמד דייר מוגן (סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר):** **1. עקרונות משפטיים:** סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר קובע כי במות דייר, ילדיו או קרוביו האחרים יכולים לרשת את מעמד הדיירות המוגנת, וזאת **בתנאים מצטברים** הבאים: * **מגורים משותפים:** לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר. * **היעדר דירה אחרת למגורים:** שלא הייתה בבעלותם או בחזקתם דירת מגורים אחרת במועד פטירת הדייר. **2. נטל ההוכחה:** הלכה מושרשת היא כי הנטל להוכיח את התקיימות התנאים המנויים בסעיף 20(ב) לחוק מוטל על הכתפיים של הטוען למעמד דייר מוגן. במקרה זה, הנטל הוטל על הנתבע, נכדם של הדיירים המוגנים המקוריים. בית המשפט הפנה לרע"א 9909/16 פלוני נ' פלוני, המדגיש את חובת בעל הדין להרים את נטל ההוכחה להתקיימותם של כל התנאים הדרושים. **3. בחינת התנאים הלכה למעשה:** * **מגורים משותפים (לפחות 6 חודשים סמוך לפטירה):** * **סתירות בגרסאות:** בית המשפט מצא סתירות מהותיות בגרסאות הנתבע ואביו לגבי מקום מגוריו של הנתבע. הטענה הראשונית שהנתבע התגורר במושכר ברציפות מאז לידתו (1976) נסתרה על ידי הצהרות הן של הנתבע והן של אביו, אשר טענו כי עברו יחד למושכר בשנת 1992. הדבר אף נתמך בעדות אבי הנתבע על מגורים קודמים בדירה אחרת. * **ראיות חיצוניות:** עדויות שני עדי הגנה (מר גלאם ומר שרוני) הוצגו בתחילה כמאששות את הטענה שהנתבע לא גר במושכר לפני 1992, אך גרסאותיהם השתנו במהלך חקירות נגדיות. * **רישומים רשמיים:** הנתבע לא שלל את הכתובות המדווחות שלו במשרד הפנים, אשר הצביעו על מגורים ברחוב רשיש 17 (עד 2006) ולא במושכר (עד 2006). רישומים אלו, יחד עם כתובותיו של אביו, תמכו במסקנה שהנתבע התגורר ברחוב רשיש עם הוריו. * **שיקולי לימודים:** לימודי הנתבע במוסדות חינוך מרוחקים מהמושכר, אך קרובים לדירת רשיש, נתפסו כראיה נוספת התומכת במגורים בדירה זו. * **העדר הסבר להפרדה:** בית המשפט הפנה לטענת הנתבע כי התגורר עם סביו, ותהה מדוע לא הסביר את ההפרדה מהוריו ואחיותיו. * **הודעת צד שלישי:** הודעה של בעלים קודם של הנכס למשטרה (נובמבר 2007) טענה כי הנתבע "פלש" למושכר ועורך בו שיפוצים, דבר המעיד לכאורה על כניסתו לנכס רק בסמוך למועד זה (2007), בניגוד לטענותיו. * **שהייה בחו"ל:** הראיה המכריעה בנושא זה הייתה הצהרתו של חוקר מטעם התובע, לפיה על פי רישומי משרד הפנים, הנתבע שהה בחו"ל מספר חודשים לפני פטירת סבתו המנוחה (19.8.1999) וחזר רק לאחר כשנה. הנתבע לא התייחס לעובדה זו ואף לא הגיש שאילתה בנושא. * **מסקנה:** בית המשפט קבע באופן חד משמעי כי הנתבע לא הוכיח את תנאי המגורים המשותפים. יתרה מכך, התברר כי בחודשים הסמוכים לפטירת סבתו, הנתבע כלל לא שהה בארץ. * **היעדר דירה אחרת למגורים:** * **עקרונות משפטיים:** הפסיקה (ע"א 712/76 צ'רני נ' מורד, רע"א 8121/13 ליאור נ' עמידר) קובעת כי "דירה אחרת" אינה בהכרח דירה בבעלות מלאה או דירה שהדייר יכול לעשות בה כרצונו. דירה יכולה להיחשב כ"דירה אחרת" אם יש לקרוב מקום מגורים שאפשרי לו לגור בו, גם אם המגורים שם מבוססים על רשות (כמו מגורים אצל הורים). חוקי הגנת הדייר נועדו לסייע לחסרי דיור, ולא לאלה שיש להם חלופות מגורים. * **דירת האב:** נקבע בעבר כי אבי הנתבע אינו חסר מגורים, והוא הבעלים הבלעדי של דירת מגורים ברחוב רשיש. מאחר שהנתבע הצהיר כי "גר עם אביו תמיד", אין מניעה שהנתבע יגור יחד עם אביו בדירה זו. * **דירת האם:** בנוסף, הנתבע אישר כי במועד פטירת סביו, הייתה לאימו דירה ברחוב אחד העם, בה התגוררה מאז גירושי הוריו (1993) ועד היום. הנתבע אף אישר כי התגורר עם אימו בדירה זו לפני חזרתו למושכר. הוא לא הצביע על כל מניעה להתגורר בה. * **מסקנה:** לנתבע קיימת "קורת גג חלופית קבועה" הן בדירת אביו והן בדירת אמו. לא הוכחה כל מניעה אובייקטיבית או סובייקטיבית למגורים בדירות אלו, ובמיוחד לאור טענתו שהתגורר תמיד עם אביו. לפיכך, התנאי של היעדר דירה אחרת למגורים לא התקיים. **4. הרחבת חזית:** בית המשפט דחה בקשות של הנתבע להגשת מסמכים ותצהירים משלימים לאחר שהתקיימו דיוני ההוכחות. נקבע כי מסגרת הדיון מוגבלת לפסק דינו של בית המשפט המחוזי, וכי לא הותרה הגשת ראיות נוספות. לכן, טענות הנתבע בסיכומיו, אשר נסמכו על מסמכים אלה, לא זכו למשקל. **ב. אי תשלום דמי שכירות:** בשל הקביעה כי הנתבע אינו זכאי למעמד דייר מוגן, התייתר הדיון בשאלת אי תשלום דמי השכירות. משמעות הדבר היא כי סוגיה זו אינה רלוונטית להכרעה במקרה זה, שכן אין צורך לבחון את נפקותה של התנהלות הנתבע בענייני תשלום, אם אין לו מלכתחילה זכות לדיירות מוגנת. **ג. גודל המושכר:** * **ראיות התביעה:** בית המשפט מצא תימוכין בראיות התביעה (מכתבים מבעלים קודמים, חשבונות ארנונה) לכך שהמושכר הוא דירה בת 2 חדרים בשטח של כ-50-51 מ"ר. * **טענות הנתבעים:** טענת הנתבעים כי שטח המושכר הוא 200 מ"ר וכולל חצר ומחסנים נדחתה. * **מסקנה:** בית המשפט קיבל את עמדת התביעה לגבי גודל המושכר, ודחה את טענת הנתבעים ללא נימוק מפורט בסיכומים. **ד. סוף דבר:** * **התביעה מתקבלת נגד הנתבע 2:** בית המשפט קבע כי הנתבע יוסף מאיר אינו זכאי למעמד דייר מוגן. * **פינוי:** הנתבע 2 חויב לפנות את המקרקעין ולהחזיר את החזקה בהם לתובע בתוך 45 ימים. * **הוצאות משפט:** הנתבע 1 (הרצל מאיר) חויב בתשלום הוצאות משפט לתובע בסך 15,000 ש"ח. **חידושים והדגשים משפטיים:** 1. **פרשנות מצמצמת של סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר:** בית המשפט הפעיל פרשנות מחמירה ומצמצמת של התנאים שבסעיף 20(ב), בפרט בנוגע למגורים משותפים והיעדר דירה אחרת. זאת, בהתאם למגמה הכללית בפסיקה המצמצמת את היקף תחולת חוק הגנת הדייר, אשר נחשב כחוק אנכרוניסטי שנועד לפתור בעיות דיור של תקופה אחרת. 2. **חשיבות הראיות החיצוניות ורישומים רשמיים:** בית המשפט נתן משקל משמעותי לראיות חיצוניות כגון רישומי משרד הפנים, עדויות צדדים שלישיים (גם אם השתנו), והודעות לרשויות, אל מול גרסאות סותרות או משתנות של בעלי הדין. הדבר מדגיש את עקרון "המשקל הראייתי" הניתן לראיות אובייקטיביות. 3. **התמודדות עם "הרחבת חזית" דיונית:** בית המשפט נקט עמדה נחרצת נגד ניסיונות של בעלי דין "להרחיב חזית" ולהציג ראיות חדשות לאחר שהסתיים שלב ההוכחות, ובפרט כאשר הדבר עומד בסתירה להחלטות דיוניות קודמות. 4. **היעדר דירה אחרת – מבחן אובייקטיבי-נורמטיבי:** ההלכה בנוגע ל"דירה אחרת" נבחנת באופן אובייקטיבי-נורמטיבי. גם אם הקשר לדירה האחרת הוא מכוח רשות, או שהיא אינה "מועדפת", אם קיימת חלופת מגורים קבועה, הדבר שולל את זכאותו של הקרוב לדיירות מוגנת. במקרה זה, הוכח קיומן של חלופות מגורים משמעותיות (דירת האב ודירת האם) שמונעות את ההכרה בנתבע כחסר דיור. 5. **פרשנות עקבית של סעיף 20(ב) בנוגע לנכדים:** הפסיקה, כפי שמשתקפת גם בפסק דין זה, נוטה לצמצם את האפשרות של נכדים לרשת דיירות מוגנת, בפרט כאשר ההורים (שהיו עשויים גם הם לטעון לזכויות) בעלי דירות מגורים. ההלכה אינה מאפשרת "העמסת דור נוסף" על בעלי הבית באופן אוטומטי. בסך הכל, פסק הדין מיישם את הוראות החוק והפסיקה באופן מחמיר, ומדגיש את הצורך בהוכחה ברורה וחד משמעית של התנאים המוקנים בחוק, במיוחד כאשר הדבר כרוך בהטלת נטל על בעל הנכס.