ע"א 2351/90

תקציר

במקרה זה, אישר בית המשפט העליון את החלטות הערכאות הנמוכות יותר, שחייבו את המערערים, שהיו בעלי דירות המושכרות לדיירים מוגנים, לשלם פיצויים בגין אובדן זכויות השכירות המוגנות של השוכרים. העירייה הרסה את בניין הדירות בשל מצבו הירוד, שהוחמר בשל כישלונם של בעלי הדירות לבצע את התיקונים הנדרשים. הסוגיה המשפטית התמקדה בשאלה האם השוכרים יכולים לקבל פיצוי בגין הפרת חובה חקוקה על ידי המשכירים על פי דיני הנזיקין, בפרט פקודת הנזיקין, או על פי דיני החוזים, בפרט חוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה). בית המשפט העליון אישר את תחולתה של עוולת הפרת חובה חקוקה, תוך שהוא מדגיש חמישה יסודות קריטיים: חובה סטטוטורית מצד המפר, חיקוק שנועד להגן על הנפגע, הפרת החובה, נזק שנגרם כתוצאה מכך ונזק מהסוג שהחוק ביקש למנוע. בית המשפט מצא כי על בעלי הדירות מוטלת חובה לתקן את הבניין על פי חוק הגנת הדייר, והזנחתם הביאה להידרדרות הבניין ובסופו של דבר להריסתו, תוך פגיעה בשוכרים. בנוסף, הסעדים הקבועים בחוק הגנת הדייר נמצאו כבלתי מספיקים לכיסוי נזקי השוכרים, ואפשרו פיצוי נזיקי. בית המשפט דן גם בשאלה האם דיני החוזים עשויים לחול, והציע כי בעוד שזכויות הגנת הדייר הן סטטוטוריות, הן יכולות להיות מושפעות מהסכם השכירות המקורי, מה שעשוי לאפשר סעדים בדיני החוזים. בסופו של דבר, מאחר שהסעד הכלכלי של השוכרים נפל בפרמטרים סבירים בהתחשב בהפסדם ובמחדלי המשכירים, הפיצוי ניתן ללא צורך להכריע בשאלות הקשורות בדיני החוזים. ערעורם של בעלי הדירות נדחה, והם חויבו לשאת בהוצאות המשפט של המשיבים.