ת"א 6572-12-19

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים ובחידושים העולים ממנו: **נושא התביעה:** התובעת, חברת "רוני בן השקעות בע"מ", תבעה את הנתבע, מר שלום מזיג, בגין דמי שכירות בסך 799,000 ₪ בגין שימוש בשטחים שנבנו מעבר לשטח המקורי המוסכם בחוזה השכירות, וכן בגין עגמת נפש. הנכס הושכר במקור על ידי חברת "מבני תעשייה בע"מ", והתובעת רכשה אותו מ"מבני תעשייה" ביום 2.5.2019. **טענות התובעת:** * הנתבע, כשוכר, בנה תוספות בנייה בשטח של כ-600 מ"ר ללא אישור, מעבר לשטח המקורי של 80 מ"ר. * על פי סעיף 15 להסכם השכירות המקורי, הנתבע מחויב בתשלום דמי שכירות נוספים, בשיעור של 50% מדמי השכירות החודשיים עבור השטחים הנוספים, החל מיום השלמתם. * הנתבע התעשר שלא כדין על חשבון התובעת, הפר את הסכם השכירות וגרם לה נזק. **טענות הנתבע:** * אין לו הסכם שכירות ישיר עם התובעת; כל ההסכמים נחתמו עם "מבני תעשייה". * חתימת התובעת על הסכם השכירות צורפה ללא ידיעתו. * חריגות הבנייה היו קיימות עוד בעת כניסתו לנכס, ו"מבני תעשייה" לא דרשה תוספת תשלום בגינן. * מפת המדידה מתייחסת לחריגות בחלקה אחרת. * הוא החזיר את החזקה בנכס ל"מבני תעשייה" ביום 30.6.2019, לפני שהתובעת קיבלה חזקה מלאה. * רק "מבני תעשייה" רשאית לדרוש תוספת תשלום בגין תוספות הבנייה. * התובעת לא הייתה בעלת זכות קניינית בנכס בזמן שהוא שכר אותו. **מהלך הדיון והכרעת בית המשפט:** 1. **הגדלת שטח המושכר:** בית המשפט קבע, על בסיס חוות דעת מומחה המדידה (שלא נחקרה על ידי הצדדים), כי שטח המושכר אכן גדל משמעותית לאורך השנים. בהתבסס על עדות הנתבע כי החזיק במושכר באופן רציף, הוסק כי הנתבע או מי מטעמו אחראי להגדלת השטח. 2. **החבות בגין תוספות בנייה:** בית המשפט אישר כי על פי סעיף 15(ה) להסכם השכירות המקורי, הנתבע היה חייב לשלם דמי שכירות נוספים בגין הגדלת שטח המושכר, וכי תשלום זה יחול בין אם קיבל היתר בנייה ובין אם לאו. 3. **זכות התביעה וההמחאה:** זוהי הנקודה המרכזית בפסק הדין. בית המשפט בחן האם ל"מבני תעשייה" הייתה זכות תביעה כאמור, והאם זכות זו הומחתה לתובעת. התשובה לשתי השאלות הללו הייתה **בשלילה**. * **עילת תביעה קודמת (מעשה בית דין):** בית המשפט בחן את התביעה שהגישה "מבני תעשייה" נגד הנתבע בבית משפט השלום בבאר-שבע (תא"ק 21818-09-19) בגין חוב דמי שכירות של 40,337 ₪, אשר הסתיימה בפשרה בסך 28,000 ₪. * **עקרון מרכזי:** "מעשה בית דין" (השתק עילה) – תובע לא יכול לתבוע פעמיים בגין אותה עילת תביעה. עילת התביעה "נבלעת" בפסק הדין הקודם. * **החלה על המקרה:** בית המשפט קבע כי דמי השכירות הנוספים, על פי סעיף 15(ה) להסכם, נחשבים "לדמי שכירות לכל דבר ועניין". מכאן, שעילת התביעה בגין דמי שכירות אלו זהה לעילת התביעה בגין דמי שכירות רגילים. * **התביעה הקודמת:** "מבני תעשייה" ידעה על הבנייה הנוספת עוד לפני שהחזיר לה הנתבע את החזקה בנכס, ואף צוינו חריגות במבנה בפרוטוקול מסירת החזקה. אף על פי כן, תביעתה כלפי הנתבע התייחסה בעיקר לחובות שוטפים (ינואר-יוני 2019) ולא לתביעה בגין תוספות הבנייה. * **הסתמכות על פסקי דין:** בית המשפט הפנה לפסקי דין מרכזיים בנושא מעשה בית דין, כגון ע"א 3065/22 יעקב יעקב נ' שרותי כשרות ושמיטה בד"ץ העדה החרדית ירושלים, המדגישים את הפרשנות הרחבה של "אותו עניין עצמו" ואת החובה לכלול את מלוא הסעד המגיע ללא פצל סעדים (תקנה 25(א) לתקנות סדר הדין האזרחי). * **המסקנה:** מכיוון ש"מבני תעשייה" ידעה על תוספות הבנייה אך בחרה שלא לתבוע בגינן במסגרת התביעה הקודמת, עילת תביעה זו "נבלעה" בפסק הדין הקודם, ואינה ניתנת לתביעה חוזרת, לא על ידי "מבני תעשייה" ולא על ידי התובעת הבאה בנעליה. * **המחאה חלקית:** התובעת ניסתה לטעון כי חלק מזכותה לדמי השכירות הנוספים הומחה לה במסגרת הסכם המכר עם "מבני תעשייה". * **עקרון מרכזי:** "ממחה אינו יכול להמחות יותר מהזכויות אשר יש לו כלפי הנמחה" (ע"א 371/89 פורד נ' חיים שכטר). * **חוק המחאת חיובים:** סעיף 1 לחוק קובע כי זכות ניתנת להמחאה, כולל חלק ממנה, אלא אם כן נשללה או הוגבלה. סעיף 3 לחוק מאפשר לחייב לנכות הוצאות שנגרמו לו מפיצול הזכות. * **פרשנות הסכם המכר:** בית המשפט בחן את סעיפים 4.4 ו-5 להסכם המכר בין התובעת ל"מבני תעשייה". * סעיף 4.4 מציין במפורש כי יתרת חוב מסוימת (27,851 ₪) אינה מומחית לתובעת. התובעת ניסתה ללמוד מכך כי החוב מעבר לסכום זה כן הומחה לה. * סעיף 5, שכותרתו "המחאת הסכמי השכירות", קובע כי במועד המסירה, כנגד תשלום מלוא התמורה, יומחו לרוכשת (התובעת) "מלוא זכויותיה והתחייבויותיה של המוכרת, בקשר עם הסכמי השכירות, לתקופה שהחל ממועד המסירה". * בנוסף, סעיף 5.2 קובע במפורש כי "תשלומים שישולמו לאחר מועד המסירה בגין תקופת השכירות שקודם למועד המסירה יהיו של המוכרת". * **המסקנה:** ההסכם בין התובעת ל"מבני תעשייה" קובע באופן ברור כי המחאת הזכויות מתייחסת לתקופה **החל ממועד המסירה**, וכי כל תשלום שישולם בגין התקופה **שקדמה למועד המסירה** יהיה של "מבני תעשייה". לכן, לא הוכח קיומה של המחאה חלקית או פיצול חיוב הנתבע כלפי "מבני תעשייה". * **נטל ההוכחה:** בית המשפט הדגיש כי על הטוען להמחאה, ובפרט המחאה חלקית ומפוצלת, מוטל נטל הוכחתה, לרבות הצגת כתב ההמחאה. התובעת לא הציגה כתבי המחאה כנדרש (בניגוד לסעיף 5.2 להסכם המכר, שהתנה את ההמחאה במסירת כתבים חתומים). * **עקרון מרכזי:** "הימנעות מהבאת ראיה" – כלל זה קובע כי אם בעל דין נמנע מלהציג ראיה הנמצאת בהישג ידו ויכולה להועיל לעניינו, ניתן להסיק שאילו הובאה הראיה, היא הייתה פועלת לחובתו (ע"א 548/78 שרון נ' לוי). * **המסקנה:** הימנעות התובעת מהצגת כתב ההמחאה מחזקת את המסקנה כי ההמחאה לא בוצעה באופן כפי שטענה, ושכל התשלומים בגין התקופה שקדמה למסירה שייכים ל"מבני תעשייה". 4. **דחיית התביעה:** לאור כל האמור, בית המשפט דחה את תביעת התובעת. 5. **הוצאות:** התובעת חויבה לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. **עקרונות משפטיים וחידושים:** * **מעשה בית דין (השתק עילה) בהקשר של דמי שכירות ותוספות בנייה:** פסק הדין מדגיש כי יש לראות בתביעות בגין דמי שכירות, לרבות אלו הנובעים מהסכם השכירות המקורי בגין תוספות בנייה, כעילות זהות במהותן. כשהסכם השכירות קובע שתשלומים בגין תוספות ייחשבו כ"דמי שכירות לכל דבר ועניין", תביעה בגינם נבלעת במסגרת תביעה קודמת בגין דמי שכירות, גם אם לא נתבעו במפורש. * **פרשנות הסכם מכר והמחאה:** פסק הדין מחדד את הכללים לפרשנות הסכמים, בדגש על כך שיש ליתן משקל מכריע ללשון ההסכם כפי שהיא מובנת באופן פשוט, במיוחד כאשר מדובר בהסכם עסקי שנערך על ידי עורכי דין. הוא מראה כיצד ניתן לפרש סעיפי המחאה וכיצד נוסח ספציפי יכול לשלול המחאה חלקית או לקבוע את זכאותה של המוכרת בתשלומים עבר. * **נטל הוכחת המחאה:** פסק הדין מדגיש את חשיבות הצגת מסמכים מהותיים להוכחת טענות, ובפרט את כתב ההמחאה במקרה של טענה להמחאת זכות, וכי אי-הצגתם מקימה חזקה נגד הצד הנמנע. * **עשיית עושר ולא במשפט:** בית המשפט אינו מתייחס ישירות לעילת עשיית עושר, אך דחיית התביעה מעקרת אותה מתוכן. ההתמקדות היא בהסכם השכירות ובהסכם המכר, הקובעים את היחסים בין הצדדים ואת העילות החוזיות. * **התמודדות עם מורכבות חוזית:** פסק הדין מתמודד בהצלחה עם מורכבות הנובעת מקשר חוזי משולש (שוכר, משכיר מקורי, רוכש) ומסדרת התקשרויות, ומיישם עקרונות יסוד של דיני חוזים, דיני המחאת חיובים וסדר דין אזרחי. לסיכום, פסק הדין מהווה דוגמה ליישום קפדני של עקרונות דיני החוזים, דיני המחאת חיובים וכללי מעשה בית דין, תוך דגש על לשון ההסכמים ועל נטל ההוכחה המוטל על הצדדים. הוא מדגיש כי טענות להמחאת זכויות, ובפרט המחאות מורכבות או חלקיות, דורשות הוכחה ברורה ומוצקה, וכי יש לכבד את הכרעות קודמות של בתי משפט (מעשה בית דין) כאשר מדובר באותה עילת תביעה.