ע"א 7933/01

תקציר

המערערת, קבלנית במקצועה, זכתה במכרז לבניית 75 יחידות דיור עבור עמותת מצפה נוף באילת. על פי החוזה המקורי שנחתם ביום 15.4.93, ניתנה למערערת זכות בלעדית לשווק 20 יחידות שלא נמכרו ולהורות לעמותה למי למכור אותן. הקבלן היה אמור להפיק רווח מהמכירה לאחר ניכוי הוצאות העמותה, והיה עליו לשאת בעלויות הריבית על ההלוואה הבנקאית שנלקחה לבניית היחידות. החוזה כלל גם סעיף המאפשר למערערת להחזיר את היחידות שלא נמכרו לאגודה ולקבל את עלויות הבנייה, אם לא תמכור אותן בתוך שנה ממסירת הפרויקט. בדצמבר 1993 תוקן החוזה המקורי לבקשת הבנק, שביקש לפקח על הכספים שהתקבלו ממכירת הדירות. התיקון קבע מחיר מינימום לכל יחידה ואת התחייבות העמותה לשלם למערערת 20,000 ₪ עבור כל יחידה משווקת, בנוסף לעלויות ההקמה. רשויות המס חייבו את המערערת במס רכישה לפי סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, וועדת הערר דחתה את התנגדותה. לפיכך פנתה המערערת לבית המשפט העליון, וטענה כי לא התקיימו הדרישות להטלת מס רכישה, שכן העסקה אינה "מכירת זכות במקרקעין". בית המשפט בחן את אופייה הכלכלי של העסקה, ומצא כי מעמדה של המערערת ביחס ל-20 הדירות אינו של קבלן מבצע, אלא של מי שרכש זכויות בדירות. זכותה של האגודה להורות למינהל מקרקעי ישראל למי להחכיר את הדירות, אותן העבירה למערערת, היוותה "זכות במקרקעין" כהגדרתה הרחבה בחוק. זכות זו, שהועברה למערערת, היוותה גם היא "מכירה" לפי החלופה השלישית בהגדרת החוק, קרי העברת זכות להורות על הענקת זכות במקרקעין. בית המשפט קבע, כי ממצאיה העובדתיים של ועדת הערר, לפיהם אישרה האגודה באופן אוטומטי את כל הרוכשים שהפנתה אליה המערערת, תומכים במסקנה כי המערערת רכשה זכות מאוחדת, ולא רק אופציה להורות על הענקת זכות בדירות. האפשרות הפוטנציאלית שהעמותה או המינהל יסרבו לקונה מסוים לא שללה מסקנה זו. בית המשפט הוסיף וקבע, כי התמורה שנקבעה בהסכם המתקן בדבר השווי המינימלי של הדירות, אשר שיקף גם את מחיר מכירתן בפועל, שימשה בסיס ראוי לשומת מס, ודחה את טענת המערערת כי היה מקום לחשב את המס לפי שיעור הרווח הצפוי. לפיכך הערעור נדחה.