ת"א 4828-02-13

תקציר

בפסק דין זה, בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט כרמי מוסק) דן בתביעת כונס נכסים לממש זכויות של חייב בדירה, לשם פרעון חובו לבנק לאומי. הנתבעת, שהיא בת זוגו של החייב, טענה כי היא זכאית להגנה כדיירת מוגנת וכי מימוש הדירה יפגע בקניינה. **עיקרי פסק הדין והניתוח המשפטי:** 1. **מינוי כונס נכסים ומהות התביעה:** * התובע, עו"ד יששכר בר הלל, מונה ככונס נכסים על זכויותיו של שמעון בן ארי בדירה. * מטרת התביעה היא לממש את הזכויות בדירה על דרך מכר, על מנת לפרוע חובו של החייב לבנק לאומי, אשר בעקבותיו מונה הכונס. * החוב לבנק לאומי נוצר ביום 21.2.05, וזהו המועד הקובע לבחינת זכויות הנתבעת. 2. **העובדות הרלוונטיות:** * החייב והנתבעת רכשו זכויות בדירה ביום 14.11.12, אך זכויותיהם טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין או בחברה המשכנת במשך שנים רבות (כ-9 שנים עד לרישום בחברה המשכנת ב-6.3.12, ולמעשה עד היום לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין). * הוטל עיקול על הדירה על ידי בנק לאומי ביום 19.6.08, אך העיקול לא נרשם במנהל מקרקעי ישראל בשל אי-רישום הזכויות על שם הרוכשים. * ביום 11.10.12 הוטל עיקול נוסף על ידי בנק לאומי. * הדירה הוערכה בשווי של 2,800,000 ₪ (במימוש רצון) או 2,400,000 ₪ (במימוש מהיר). * על הדירה רובצת משכנתא לבנק לאומי למשכנתאות בסך מוערך של כ-850,000 ₪. * הוצאות הכינוס הוערכו בכ-250,000 ₪. 3. **טענת הנתבעת והתייחסות בית המשפט:** * **זכות דיירות מוגנת:** הנתבעת טענה כי היא זכאית להגנה כדיירת מוגנת. בית המשפט דחה טענה זו בהתבסס על מספר נימוקים: * **הלכת פרמינגר:** בהתאם לע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח', הפסיקה רואה ברישום בלשכת רישום המקרקעין כרישום קונסטיטוטיבי (יוצר זכות), ואין להרחיב את הגנת חוק הגנת הדייר לזכויות שאינן רשומות. בית המשפט הפנה לכך שהזכויות בדירה טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. * **הלכת כובשי:** בדומה להלכת פרמינגר, גם ברע"א 8233/06 מרגלית כובשי נ' עו"ד אייל שוורץ, נקבע כי הזכות לדיירות מוגנת אינה קמה ללא רישום, והלכה זו אינה חלה במקרה זה. העובדה שהפרויקט נרשם כבית משותף אינה מסייעת לנתבעת, שכן זכויותיה שלה ושל החייב עדיין אינן רשומות. * **חוסר מעש של החייב והנתבעת:** בית המשפט ציין כי גם אם הזכויות היו נרשמות על ידי הכונס, לא היה ניתן לראות בחייב או בנתבעת דיירים מוגנים, מאחר שטרם התגבש החוב וטרם מינוי כונס הנכסים, הם לא פעלו לרשום את זכויותיהם (בהתאם לע"א (מחוזי ת"א) 3209/99 זאב אביבי נ' יצחק יהודיה). * **התנהלות "יד אחת":** בית המשפט העלה חשד כי החייב והנתבעת פעלו ב"יד אחת" ונמנעו מלרשום את הזכויות על שמם במשך שנים, במטרה למנוע מנושים להיפרע. * **פגיעה בקניין:** הנתבעת טענה כי מימוש הדירה יפגע בקניינה. בית המשפט קבע כי דווקא אי-מימוש הדירה יפגע בקניינו של הבנק (הנושה), שזכאי להיפרע מחובו. 4. **סמכות עניינית:** * הנתבעת העלתה בסיכומיה טענה כי הסמכות העניינית נתונה לבית המשפט לענייני משפחה, מכיוון שמדובר בבני זוג. * בית המשפט דחה טענה זו. הוא קבע כי אין מדובר בסכסוך פירוק שיתוף בין בני זוג, אלא בסכסוך בין כונס נכסים (הפועל מטעם נושה) לבין הנתבעת. הצדדים האמיתיים לסכסוך הם הבנק והכונס מול הנתבעת. * בנוסף, בית המשפט ציין כי הנתבעת לא העלתה טענת חוסר סמכות עניינית באופן מפורש במהלך ההליך, ואף הסכימה להגשת סיכומים, ולכן אין לקבל את הטענה בשלב זה. 5. **הסדרת פירוק השיתוף:** * **חוק המיטלטלין:** בית המשפט פנה להוראות חוק המיטלטלין, תשל"א-1971, ובפרט לסעיפים 10 ו-13, אשר קובעים כי על בית המשפט לבחון את דרך פירוק השיתוף (בעין, במכר או בדרך אחרת). * **מכר הדירה כדרך היעילה:** לאור העובדה שמדובר בדירת מגורים, לא ניתן להפריד אותה פיזית. לכן, הדרך היעילה והצודקת לפירוק השיתוף היא מכירת הדירה כולה. * **סמכות כונס הנכסים:** בהתאם לסעיף 54(א) לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ד-1967, כונס הנכסים בא במקום החייב ביחס לזכויותיו בדירה, ולכן הוא מוסמך לדרוש את פירוק השיתוף באמצעות מכירת הדירה. 6. **תוצאת פסק הדין:** * בית המשפט נעתר לתביעה. * הורה על פירוק השיתוף בזכויות החייב והנתבעת בדירה על דרך מכירתה על ידי כונס הנכסים. * מכספי התמורה יבוצעו הפעולות הבאות לפי הסדר: * סילוק המשכנתא הרובצת על הדירה. * הפחתת הוצאות הכינוס (כפי שיקבע ראש ההוצאה לפועל). * היתרה שתיוותר תחולק בחלקים שווים בין החייב לנתבעת (כלומר, הנתבעת זכאית למחצית מהיתרה לאחר כיסוי החובות והוצאות). * חייב את הנתבעת בהוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 12,000 ₪. **חידושים משפטיים ודגשים:** * **החשיבות הקונסטיטוטיבית של רישום זכויות במקרקעין:** פסק הדין מדגיש שוב את החשיבות של רישום זכויות במרשם המקרקעין, ובפרט את הקשר ההדוק בין רישום כזה לבין הזכאות להגנות מסוימות, כמו הגנת דייר מוגן. אי-רישום הזכויות, גם למשך שנים רבות, מונע את קבלת ההגנות הללו. * **פרשנות התנהלות החייב והנתבעת:** בית המשפט גילה התייחסות ביקורתית להתנהלות החייב והנתבעת, וחשד שהם ניסו במכוון למנוע מנושים להיפרע. חשד זה שימש חיזוק להחלטתו לממש את הדירה. * **סמכות כונס נכסים לפירוק שיתוף:** פסק הדין מבהיר ומחזק את סמכותו של כונס נכסים, אשר מונה על זכויותיו של חייב בדירה, לדרוש את פירוק השיתוף בדירה, אף אם הדירה רשומה בחלקים על שם החייב וצד שלישי (כמו הנתבעת). * **דחיית טענת סמכות עניינית בשלב מאוחר:** פסק הדין מדגים כיצד טענת חוסר סמכות עניינית, אם אינה מועלית באופן עקבי ובזמן, עלולה להידחות, במיוחד כאשר הצדדים ממשיכים לנהל את ההליך מבלי למחות. * **איזון בין זכויות נושים לזכויות בן זוג:** בית המשפט מצא לנכון להעדיף את זכותו של הנושה (הבנק) להיפרע, על פני טענות הנתבעת בדבר פגיעה בקניינה, במיוחד לאור העובדה שזכויותיה לא נרשמו ולא הוכח קיומה של זכות דיירות מוגנת. עם זאת, הנתבעת זוכה במחצית מהיתרה לאחר כיסוי החובות. בסיכומו של דבר, פסק הדין מהווה דוגמה ליישום עקרונות דיני הקניין, דיני ההוצאה לפועל ודיני הנזיקין (היבטים של קניין), תוך העדפת זכויות הנושים במקרה של התנהלות שעלולה להיחשב כהתחמקות מתשלום חובות.