ת"א 12158/00

תקציר

מקרה זה עוסק בתביעה לפיצויים עקב משא ומתן לכאורה בחוסר תום לב של מוכר על ידי אי גילוי ליקויים משמעותיים ביסודות בניין דירות. עקרונות הליבה המשפטיים העומדים על הפרק הם חובת תום הלב במשא ומתן טרום חוזי וההשלכות המשפטיות של אי גילוי עובדות מהותיות. **עקרונות משפטיים וחידושים:** * **חובת תום הלב במשא ומתן טרום חוזי (סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי):** * הניתוח מדגיש כי דיני החוזים בישראל, ובפרט סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, מטיל חובה מוחלטת על צדדים המנהלים משא ומתן על חוזה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. חובה זו משתרעת מהשלבים הראשוניים של המשא ומתן ועד לכריתת החוזה. * בית המשפט שב ומדגיש כי חובה זו כוללת את החובה לגלות עובדות חשובות ומהותיות לצד השני, במיוחד אלו שהן קריטיות לאופי העסקה. * ההלכה המצוטטת ("דיני החוזים" של ג' שלו ו"החוזים" של ד' פרידמן ונ' כהן) מחזקת את העיקרון לפיו מוכר שאינו מגלה פגם פועל בחוסר תום לב. * **סעדים בגין הפרת תום לב:** * בית המשפט מבהיר כי הפרת חובת תום הלב במהלך משא ומתן, כקבוע בסעיף 12(ב) לחוק החוזים הכלליים, מזכה את הנפגע בפיצוי בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מהמשא ומתן או כריתת החוזה. * נזקים אלו מאופיינים כ"נזקי הסתמכות" או "נזקים שליליים", שמטרתם להחזיר את הנפגע למצב בו היה טרם כריתת החוזה. * **מהותיות של עובדות שלא נחשפו:** * בית המשפט קובע כי הידיעה על שקיעת הבניין, הופעת סדקים עקב ליקויי יסוד, תיקונים קודמים לא מוצלחים והישנות סדקים לאחר תיקונים מהווים "עובדות מהותיות וחשובות". * ההנמקה מדגישה כי מצבו הפיזי של הבניין מהווה שיקול משמעותי עבור כל קונה, במיוחד רוכש משקיע שאינו מתגורר בנכס. * **"פחת פסיכולוגי" כנזק בר פיצוי:** * חידוש משפטי משמעותי או יישום מפורט במקרה זה הוא ההכרה והפיצוי בגין "ירידת ערך פסיכולוגית". * בית המשפט טוען כי גם אם יתוקנו ליקויים מבניים, קונה סביר עדיין עלול להירתע מלרכוש או להציע את מחיר השוק המלא בשל החשש המתמשך מחוסר יציבות עתידית. פחד זה יכול להשפיע על ערך הנכס מעבר לעלות התיקונים בפועל. * בית המשפט מצטט את ע"א 4445/90 "עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נ' נ' 94(2), 674 [1994] כדי לתמוך במושג הליקוי הנפשי. * ירידה פסיכולוגית זו נחשבת בולטת יותר כאשר ניסיונות תיקון קודמים לא צלחו, כפי שניתן לראות במקרה זה, וכאשר הנטל הכספי של בעיות עתידיות נופל אך ורק על הבעלים. * **נטל ההוכחה והערכת הנזק:** * בעוד שחוות הדעת הראשונית של התובע (השמאי פנחסוב) נמצאה לא מספקת בשל שינוי הנסיבות וההיערכות להליך משפטי אחר, בית המשפט לא דחה את התביעה. * בית המשפט הפעיל את העיקרון לפיו כאשר קיימים קשיים אובייקטיביים בהוכחת סכום הנזק המדויק, אך קיימים נתונים מספיקים להערכתו, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בדרך של הערכה. המקרה של ע"א 355/80 אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת-שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800 [1981] מובא כדי לתמוך בגישה זו. * **תקלה תורמת:** * בית המשפט לא מצא אשם תורם מצד התובע. למרות שהתובע לא ביקש ייעוץ משפטי, בית המשפט נימק כי ההסתרה המכוונת של עובדות מהותיות על ידי המוכרים והצגתם המטעה של הנכס האפילו על הפיקוח של התובע. אופי הפגם נחשב ליוצא דופן, דבר שאדם הדיוט לא היה חוקר בדרך כלל באופן עצמאי. בעיקרו של דבר, המקרה מדגיש את היישום המחמיר של חובת תום הלב בעסקאות מקרקעין, במיוחד בכל הנוגע לפגמים סמויים. זה גם מדגים את נכונותו של בית המשפט להכיר ולפצות על נזקים בלתי מוחשיים כמו ירידת ערך פסיכולוגית הנובעת מהיסטוריה של בעיות מבניות של נכס.