ערר 9003-04-23

תקציר

בפנינו ערר על החלטות הוועדה המרחבית לתכנון ובניה הראל, אשר דחו את תביעת העוררים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, בגין ירידת ערך שנגרמה למקרקעיהם עקב אישור שתי תוכניות: תוכנית מתאר כוללנית למבשרת ציון ("התכנית הכוללנית") ותוכנית מפורטת לשכונת הגולף במבשרת ציון ("תכנית הגולף"). **פתח דבר וטענות הצדדים:** העוררים, בעלי זכויות בדירות מגורים ובתים צמודי קרקע בשכונת רכס חלילים במבשרת ציון, טענו כי אישור התכניות גרם לפגיעה ולירידת ערך בנכסיהם. תביעתם לפיצויים הוגשה ביום 18.10.2022. המשיבה (הוועדה המקומית) דחתה את התביעה, תחילה לגופה בטענה כי חוות דעת שמאית מטעמה שללה את טענות הפגיעה, ולאחר מכן על הסף בטענת התיישנות. **טענות העוררים:** 1. **הגשת התביעה במועד:** העוררים טענו כי התביעה הוגשה במועד החוקי, תוך הסתמכות על תקנות שעת חירום (דחיית מועדים בענייני תכנון ובנייה) ("תקנות הקורונה"), אשר הקפיאו את מרוץ הזמן להגשת תביעות לתקופה של 70 יום (15.03.2020 - 24.05.2020). לטענתם, מועד הגשת התביעה, שהיה אמור להסתיים ב-05.08.2022, נדחה ל-18.10.2022, וביום זה הוגשה התביעה. כמו כן, ציינו את סגירת משרדי הוועדה בחג הסוכות. 2. **בקשה להארכת מועד לשר הפנים:** העוררים הגישו בקשה להארכת מועד להגשת התביעה לשר הפנים באוגוסט 2022, וטענו כי בכך הפגינו פעילות מתמדת ומודעות למועדים. 3. **פגמים פרוצדורליים:** העוררים טענו כי המשיבה אינה יכולה לחזור בה מהחלטתה לדון בתביעה לגופה ולהחליט על דחייתה על הסף. כמו כן, טענו כי לא ניתנה להם זכות טיעון ראויה, שכן פרק הזמן שחלף בין קבלת חוות דעת שמאית מטעם הוועדה לדיון היה קצר מדי. 4. **התיישנות – פרשנות מועדים:** העוררים טענו כי מועד תחילת ההתיישנות נמנה מיום הפרסום המאוחר של התכניות, בהתאם לפסיקה. לאור הפרסום המאוחר של התכנית המפורטת (05.08.2019), ותחולת תקנות הקורונה, התביעה שהוגשה ב-18.10.2022 הוגשה במועד. 5. **שיעור הפגיעה:** העוררים הציגו חוות דעת שמאית המעריכה ירידת ערך של 25% משווי הדירות, מורכבת מ-7% פגיעה נופית ו-18% בגין ביטול מגרש גולף. לבתים צמודי קרקע ברחוב ברקת נטענה פגיעה נוספת של 5% בשל סמיכות למבני ציבור. 6. **בסיס הנטל הראשוני:** לטענתם, חוות הדעת השמאית מטעמם הרימה את הנטל הראשוני להוכחת פגיעה. 7. **שיווק הדירות:** העוררים הדגישו כי דירותיהם שווקו ונמכרו כצופות נוף למגרש גולף, ושולמה פרמיה משמעותית עבור מיקום זה. 8. **תשלום דמי פיתוח כפולים:** נטענה טענה כי הרוכשים שילמו דמי פיתוח עבור הקמת מתקני גולף שלא בוצעו. 9. **התחייבות לביצוע הפרויקט:** פניית מהנדסת המועצה משנת 2014 תומכת, לטענתם, בהתחייבות לביצוע הפרויקט כמתוכנן. 10. **פגיעה מיוחדת:** לטענתם, המעבר משטח פתוח ייעודי לספורט לגולף לאזור מגורים צפוף מהווה פגיעה מיוחדת המזכה בפיצוי. 11. **פגיעה נופית:** פסק דין בע"א 1188/92 קבע כי פגיעה בנוף מהווה עילה לפיצוי. לטענתם, הבנייה החדשה תחסום לחלוטין את הנוף ההררי ותשנה את אופי הסביבה. 12. **פגיעה לבתים ברחוב ברקת:** נטענה פגיעה שונה ומחמירה יותר לבתים הפרטיים ברחוב ברקת. **תגובת המשיבה:** 1. **התיישנות:** המשיבה טענה כי התכנית המפורטת נכנסה לתוקף ב-05.08.2019, ולכן המועד האחרון להגשת תביעת פיצויים היה 05.08.2022. תביעת העוררים הוגשה ב-18.10.2022, באיחור של למעלה מחודשיים. 2. **תקנות הקורונה:** המשיבה דחתה את תחולת תקנות הקורונה, שכן התכניות אושרו טרם כניסתן לתוקף, והן נועדו להחיל הארכות על מועדים שנקבעו במהלך תקופת הקורונה, ולא רטרואקטיבית. 3. **הגשת התביעה ללא היתר:** לטענתה, העוררים לא היו רשאים להגיש את התביעה כאשר קיימת בקשה להארכת מועד תלויה ועומדת לשר הפנים, ובהיעדר אישורו. כמו כן, לא עדכנו את הוועדה על קיום הבקשה. 4. **החלטות סותרות:** המשיבה טענה כי החלטותיה אינן סותרות, אלא משלימות זו את זו – תחילה נדונה התביעה לגופה, ולאחר התגלות בקשת ההארכה, נדונה גם סוגיית המועדים. 5. **התפתחות אורבנית טבעית:** התכניות החדשות מהוות התפתחות אורבנית טבעית וסבירה, התואמת את מגמות התכנון הכלליות, ואין זכות קנויה לעצירת פיתוח העיר. 6. **חוסר הוכחת פגיעה:** המשיבה טענה כי העוררים לא עמדו בנטל ההוכחה הראשוני לפגיעה ממשית. 7. **פגיעה נופית:** שינוי נוף אינו מהווה פגיעה בתכונות המקרקעין; התכנית כוללת הגבלות גובה למניעת פגיעה. 8. **ביטול מגרש הגולף:** התכנית הקודמת לא חייבה הקמת מגרש גולף דווקא, ואין לעוררים זכות קנויה בשימושים במגרשים שאינם בבעלותם. 9. **סמיכות למבני ציבור:** קרבה למבני ציבור כשלעצמה אינה מהווה פגיעה. 10. **שומת המשיבה:** חוות דעת שמאית מטעם המשיבה קבעה כי לא נוצרה פגיעה בשווי המקרקעין, ואף נרשמה עליית מחירים בדירות העוררים לאחר אישור התכנית. 11. **ביקורת על שומת העוררים:** שומת העוררים התבססה על מחקרים ישנים ועל מקרי בוחן לא רלוונטיים. 12. **התאמה למגמות תכנון:** התכניות תואמות מדיניות תכנון ארצית ומחוזית. 13. **פגמים פרוצדורליים:** ניתנה זכות טיעון מלאה. 14. **חוסר שיפוי מרמ"י:** עובדה זו אינה משנה את המצב המשפטי. 15. **מודעות לתוכניות:** העוררים היו מודעים לתוכניות והגישו התנגדויות. 16. **הוכחת זכויות:** המשיבה העלתה ספקות לגבי הוכחת זכויותיהם של חלק מהעוררים במועד הרלוונטי. **המסגרת הנורמטיבית:** * **סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965:** קובע את הזכות לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה. התביעה תוגש תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית, ושר האוצר רשאי להאריך את התקופה מטעמים מיוחדים. * **פסיקה רלוונטית:** * **פגיעה ישירה מול פגיעה עקיפה:** הפסיקה מבחינה בין פגיעה ישירה (המשנה את הזכויות התכנוניות) לפגיעה עקיפה (המשנה את סביבת המקרקעין). תביעות בגין פגיעה עקיפה דורשות הוכחת קשר סיבתי הדוק יותר. * **מבחן אובייקטיבי:** הפגיעה נבדקת על פי תכונות המקרקעין ולא על פי הפגיעה האישית באדם. * **השוואת שווי:** גובה הפיצוי מוערך על ידי השוואת שווי המקרקעין לפני ואחרי אישור התכנית. יש לקחת בחשבון השפעות חיוביות ושליליות. * **נטל הוכחה ראשוני:** על התובע להוכיח זכות במקרקעין, שהמקרקעין גובלים בתכנית, ולשכנע לכאורה כי חלה פגיעה במקרקעין. * **זכות למינוי שמאי מייעץ:** ועדת הערר רשאית למנות שמאי מייעץ, אך אין זו זכות אוטומטית. * **מצב תכנוני מול מצב בפועל:** הפגיעה נבחנת על פי המצב התכנוני, גם אם המצב בפועל לא מיצה את התכנית. * **פגיעה נופית:** פגיעה בנוף מוכרת כעילה לפיצוי. **הכרעת ועדת הערר:** 1. **התיישנות ותחולת תקנות הקורונה:** * הוועדה קבעה כי התכנית הכוללנית נכנסה לתוקף ב-17.08.2019, והתכנית המפורטת ב-05.08.2019. * בהתחשב בתקנות הקורונה, אשר הקפיאו את מרוץ הזמן לתקופה של 60 יום (15.03.2020 - 24.05.2020), המועד האחרון להגשת התביעה לעניין התכנית הכוללנית נדחה ל-27.10.2022, ולעניין תכנית הגולף ל-15.10.2022. * התביעה הוגשה ב-18.10.2022. הוועדה קבעה כי לאור לשון התקנות, תכליתן, הבהרת מנהל התכנון, והתנהלות המשיבה עצמה שדנה בתביעה לגופה, התביעה הוגשה במועד. טענת ההתיישנות נדחתה. 2. **הוכחת זכויות:** * למעט עורר מספר 45, הוכחו זכויות כל העוררים. לגבי עורר 45, ניתנה ארכה להגשת מסמכים. 3. **הורמת הנטל הראשוני לפגיעה:** * **פגיעה נופית:** הוועדה קבעה כי העוררים הרימו את הנטל הראשוני להוכחת פגיעה לכאורה בראש נזק של פגיעה נופית, עקב השינוי מייעוד שטח פרטי פתוח לייעוד מגורים. * הוועדה מתחה ביקורת על שומת העוררים, שכן לא בוצע ניתוח פרטני של כל דירה, לא הוצגו הדמיות, ולא נלקחו בחשבון אמצעי המיתון שבתכנית. * עם זאת, לאור השינוי המהותי בייעוד השטח, ובהתבסס על עדויות להשפעת נוף על ערך המקרקעין, נקבע כי קיימת לכאורה פגיעה נופית. * **ביטול מגרש הגולף:** * הוועדה קבעה כי ראש נזק זה אינו יכול לעמוד בפני עצמו כפי שהוגדר. * הודגש כי במצב התכנוני הקודם, הייעוד היה "שטח לספורט ולגולף", ולא בהכרח מגרש גולף בלבד. * הוועדה הביעה ספק לגבי תחולת מחקרים בינלאומיים על המקרה הישראלי, וכן לגבי החפיפה הפוטנציאלית עם הפגיעה הנופית. * הטענות בדבר הבטחות שיווקיות ותשלום פרמיה לא הוכחו כראוי. * **פגיעה בשל סמיכות למבני ציבור (רחוב ברקת):** * הוועדה קבעה כי יש לבחון פגיעה זו רק לגבי הבתים ברחוב ברקת 5 ו-7, וגם זאת "בדוחק". * נבחנה אפשרות לחפיפה עם הפגיעה הנופית. 4. **מינוי שמאי מייעץ:** * לאור האמור, הוחלט למנות שמאי מייעץ לבחינת עצם קיומה ושיעורה של הפגיעה הנופית, וכן הפגיעה הנטענת בשל סמיכות למבני ציבור בבתים הספציפיים ברחוב ברקת. * השמאי המייעץ ייבחן את הפגיעה באמצעות השוואת המצב התכנוני הסטטוטורי ערב אישור התכנית המפורטת למצב החדש, תוך בחינה פרטנית של כל נכס. * יש לתת את הדעת להשפעות חיוביות אפשריות של התכנית הכוללנית. **החלטה:** 1. הערר התקבל בחלקו. 2. טענת ההתיישנות נדחתה. 3. זכויות כל העוררים (למעט עורר 45, בכפוף להמצאת מסמכים) הוכחו. 4. העוררים הרימו את הנטל הראשוני להוכחת פגיעה לכאורה בראש נזק של פגיעה נופית. 5. ראש נזק של "ביטול מגרש הגולף" אינו יכול לעמוד בפני עצמו. 6. ראש נזק של פגיעה בשל סמיכות למבני ציבור ייבחן רק לגבי בתים ספציפיים ברחוב ברקת. 7. מוּנֶה שמאי מייעץ לבחינת הפגיעה הנופית והפגיעה הנטענת בשל סמיכות למבני ציבור. 8. ההכרעה בנוגע להוצאות ההליך ושכר טרחת עורך דין תיקבע בתום ההליך.