ערר 432/06

תקציר

פסק הדין דן בעררים שהגישו בעלי קרקעות נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בטענה כי אישור תמ"א 21/3 גרם לירידת ערך אדמתם, ולכן הם זכאים לקבל פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. התכנית המדוברת, תמ"א 21/3, מתווה את התנאים המתאימים לדיור, תעסוקה ותשתיות באזור המרכז, ומטרתה לשמור על שטחים פתוחים ועתודות קרקע חקלאיות. ועדת הערר דוחה את מרבית העררים בקובעה כי הם אינם מקימים עילת תביעה לפי סעיף 197, שכן הם מבוססים על טענות כלליות בדבר פוטנציאל תכנוני, שאינו מהווה עילה מספקת לפגיעה בשל פגיעה בפוטנציאל התכנוני. הוועדה מסבירה כי כדי לממש פוטנציאל תכנוני, חייבים להיות הליכי תכנון קונקרטיים הקשורים לתוכנית צפויה עם סיכוי ממשי לאישור, והחלטה של מוסד התכנון הרלוונטי המעידה על תמיכתו בתוכנית. עוד דנה הוועדה בנטל ההוכחה, המוטל על התובעים, ובצורך להוכיח כי ירידת ערך הקרקע קשורה לתמ"א. עוד מודגש כי על ועדת הערר, ולא שמאי מכריע, לבחון תחילה אם יש פגיעה בקרקע, בטרם תעביר את התיק לשמאי. לגבי חלקות קרקע ספציפיות, הוועדה נותנת החלטות פרטניות על סמך ייעודן והליכי התכנון שלהן לפני התמ"א. בחלק מהמקרים דוחה הוועדה את העררים, שכן הם אינם מוכיחים פגיעה בפוטנציאל התכנוני, ובמקרים אחרים היא מוצאת כי התמ"א גרמה לנזק, ומעבירה את הערר לשמאי מכריע שיקבע את מידת הירידה. בנוסף, פסק הדין כולל נספח של נציג מתכנן המחוז, המדגיש כי אובדן הפוטנציאל עצמו אינו נחשב כנזק למקרקעין, ואין לפצות אותו לפי סעיף 197. לדבריו, הכרה כזו תפגע בהליכי תכנון מתארי. הוא גם מבהיר את תפקידן של תמ"א 31 ותוכניות מתאר מחוזיות, וקובע כי הן מספקות הנחיות למוסדות התכנון אך אינן מחייבות לחלוטין. כמו כן, הוא מציין כי תמ"א 21/3 לא השפיעה על תכניות תקפות המייעדות קרקעות לחקלאות, ולכן כל פגיעה בקרקעות אלה קדמה לתמ"א.