ת"א 24222-08-13

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים ובחידושים, על בסיס המידע שסופק בלבד: **פסק דין – תביעת עיריית חולון נ' א. התבורים בע"מ ואח' (ת"א 24222-08-13) ותביעת לשמן ואח' נ' א. התבורים בע"מ ואח' (ת"א 52426-07-15)** **1. הקדמה וענייני התביעות** פסק דין זה עוסק בשני תיקים שאוחדו, אשר נסובים סביב חובות ארנונה ותשלומי חובה לעיריית חולון, דמי שכירות, והפרות חוזיות לכאורה. הנתבעות העיקריות הן חברת "א. התבורים בע"מ" (להלן: "החברה") ובעלת מניותיה, צביה תבור. התובעות העיקריות הן עיריית חולון (להלן: "העירייה") ובעלי הנכסים, לשמן וצביר (להלן: "לשמן וצביר"). בית המשפט נדרש להכריע במחלוקות בנוגע לתקופת ההחזקה בנכסים, זהות החייבים, תוקפם של הסכמי שכירות, והאם יש להרים את מסך ההתאגדות כלפי צביה תבור. **2. הרמת מסך ההתאגדות (סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים)** אחד הסוגיות המרכזיות בפסק הדין הוא חיוב אישי של בעלת שליטה בחברה בחובות ארנונה. בית המשפט בחן את הוראת סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992, הקובעת את התנאים לחיוב בעל שליטה בחברה בחוב ארנונה של החברה. * **התנאים המחייבים (כפי שפורטו בסעיף 88 לפסק הדין):** 1. הנכס אינו משמש למגורים. 2. החוב הוא חוב ארנונה סופי (לאחר מיצוי הליכי השגה, ערר וערעור). 3. החברה לא שילמה את החוב. 4. החברה הפסיקה את פעילותה. 5. הנתבע הוא בעל שליטה בחברה (לפי הגדרות פקודת מס הכנסה). 6. הנתבע קיבל לידיו את נכסי החברה ללא תמורה או בתמורה חלקית. * **החזקת ההברחה:** בית המשפט הדגיש כי התנאי השישי, הנוגע לקבלת נכסי החברה ללא תמורה או בתמורה חלקית (המכונה "חזקת ההברחה"), מעביר את נטל ההוכחה לכתפי הנתבע. עליו להוכיח שלא קיבל את נכסי החברה בנסיבות אלה. במקרה זה, צביה תבור, בעלת 100% ממניות החברה והדירקטורית היחידה, נדרשה להוכיח את טענתה כי לא קיבלה את נכסי החברה ללא תמורה. בית המשפט קבע כי צביה לא הרימה את הנטל המוטל עליה. היא לא הציגה מסמכים או ראיות התומכות בטענתה, ולא זימנה עדים חיוניים (כגון רואה החשבון). * **ממצאים עובדתיים:** בית המשפט קבע כי צביה הייתה מעורבת בפועל בניהול העסק, אף שהכחישה זאת. עדותה וחתימתה על הסכמים וערבויות, יחד עם עדויות אחרות, הצביעו על שליטתה בפועל. בנוסף, נטען כי נכסי החברה (רכוש קבוע וציוד) נעלמו או הועברו ללא תמורה לחברות קשורות, ולא הוכח אחרת. * **חידוש משפטי/עיקרון:** הדגשת החזקה המשפטית במקרה של פירוק חברה או הפסקת פעילותה ללא תשלום חובות, לפיה נכסי החברה "כאילו הועברו" לבעלי השליטה, מהווה מכשיר לגביית חובות רשויות מקומיות ולמניעת התחמקות מביצוע חובות. **3. חבות במקרים של הפסקת החזקה בנכס (סעיפים 325-326 לפקודת העיריות)** פסק הדין הדגיש את אחריותם של בעלי נכסים ומחזיקים לדווח לעירייה על כל שינוי בבעלות או בהחזקה בנכס. * **העיקרון:** סעיפים 325-326 לפקודת העיריות קובעים כי גם לאחר סיום ההחזקה בפועל, המחזיק המקורי או הבעלים (שנרשם בספרי העירייה) נותר חייב בארנונה עד למועד הודעה בכתב לעירייה על השינוי. החבות חלה עד לקבלת הודעה כאמור, גם אם החזיק בנכס בפועל גורם אחר. * **החלת העיקרון:** במקרה זה, החברה (הנתבעת 1) לא הודיעה לעירייה על עזיבת הנכסים. לפיכך, נותרה החברה חייבת בארנונה. כמו כן, במקרה של השכרה לתקופה העולה על שנה, חלה חובת ההודעה גם על המשכיר (לשמן וצביר) להודיע על העברת ההחזקה. למרות שהחברה לא הודיעה על עזיבת הנכסים, לשמן וצביר הודיעו על כך רק במועד מאוחר. בית המשפט קבע כי הנתבעות (החברה וצביה) החזיקו באולם הקטן עד 31.12.2014, ובאולם הגדול עד 30.06.2015. לאחר מכן, החזקה עברה ללשמן וצביר, אשר חויבו בתשלומים לתקופה זו. * **חידוש/הדגשה:** פסק הדין מדגיש את חשיבות ההודעה הפורמלית לעירייה, ולא מסתפק בעזיבת הנכס בפועל, לצורך סיום החבות בארנונה. הסיכון באי-דיווח מוטל על המחזיק המקורי או הבעלים. **4. קביעת תקופת ההחזקה בפועל** אחת המחלוקות המרכזיות נגעה לקביעת התקופה בה החזיקו הנתבעות (החברה וצביה) בנכסים. בית המשפט ביסס את קביעתו על מגוון ראיות: * **רישומי העירייה:** "טופסי חילופי דיירים" שנחתמו על ידי הצדדים, המעידים על רישום החברה כמחזיקה משנת 2013. * **דוחות פקחים ומדידות:** דוחות פקחים, מדידות שטח, ודוחות עיקולים שבוצעו בנכסים, אשר הצביעו על נוכחות החברה והפעלת העסק בתקופות מאוחרות יותר מכפי שנטענו על ידי הנתבעות. * **הליכים משפטיים קודמים:** הודאות של נציגי הנתבעות בהליכים פליליים קודמים, שבהם אישרו שהעסק פעל במקום. * **עדות נציגי העירייה:** עדות עובדות העירייה (הלנה ויולי) על תהליך הרישום והעדכון בספרי העירייה, אשר התבסס על מסמכים שהוצגו. * **עדויות הצדדים:** התייחסות לעדויות של צביה, משה תבור, מיכאל צביר ויחיאל לשמן, והערכת מהימנותם. בית המשפט מצא כי עדותה של צביה הייתה חלקית ולא זכרה פרטים מהותיים. * **הפסיקה:** השימוש ברשומות מוסדיות (לפי סעיף 35 לפקודת הראיות) כראיה לכאורה. **5. תוקף הסכמי השכירות ותקופות האופציה** במסגרת תביעת לשמן וצביר, נדונה שאלת תוקפם של הסכמי השכירות, מימוש האופציות, וחבות הערבים. * **מימוש האופציות:** בית המשפט קבע כי אף שהנתבעים לא פעלו בהתאם לכל התנאים הפורמליים למימוש האופציות (כגון משלוח הודעה בדואר רשום), בפועל בוצע מימוש האופציות "על דרך התנהגות" – השוכרים המשיכו להחזיק בנכסים, שילמו דמי שכירות (גם אם לא תמיד במלואם או במועד), והתקיימו יחסי שכירות פעילים. * **ערבות:** טענת הזיוף של חתימת טל תבור על כתב הערבות נדחתה, שכן הוא לא התייצב לבדיקת מומחה ולא הגיש תצהיר. בית המשפט קבע כי ערבותם של צביה וטל תבור תקפה ביחס לכל תקופות האופציה, מכיוון שהם לא ביטלו את ערבותם, ולא הוכח כי ערבותם חלה רק על התקופה הראשונית. * **הטלת חובת תשלום דמי שכירות:** בית המשפט קיבל בחלקה את תביעת לשמן וצביר, וחייב את הנתבעים בתשלום דמי שכירות עבור תקופות ההחזקה בפועל, תוך חישוב בהתאם להסכמים ולתקופות האופציה שמומשו בפועל. * **הפחתת נזק:** בית המשפט התייחס לחובת התובעים (לשמן וצביר) להקטין את נזקם, וקבע כי לא ניתן לחייב את הנתבעים בדמי שכירות בגין תקופת האופציה שלאחר סיום ההחזקה בפועל, בהינתן שיכלו למצוא שוכר חלופי. **6. דחיית התביעה שכנגד** התביעה שכנגד, שהוגשה על ידי הנתבעות (התבורים) נגד לשמן וצביר, נדחתה. בית המשפט קבע כי התובעים שכנגד לא ביססו את תביעתם כראוי, לא הציגו אסמכתאות, מסמכים וקבלות להוכחת טענותיהם לסכומים הנתבעים (שכר טרחה, ארנונה ביתר, פיצויים). **7. חידושים משפטיים ודגשים** * **הרחבת גביית ארנונה:** סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים, כפי שמיושם בפסק דין זה, מהווה כלי משמעותי בידי רשויות מקומיות לגביית חובות ארנונה מחברות שפעילותן הופסקה, כאשר בעלי השליטה מנסים להתחמק מחובותיהם. * **חובת הודעה פורמלית:** ההדגשה על חשיבות ההודעה בכתב לעירייה על שינוי בהחזקה, גם כאשר ישנה עזיבה פיזית של הנכס, מחזקת את תפקידן של רשומות העירייה כמקור מידע מהימן לצרכי גבייה. * **מימוש אופציות בהתנהגות:** פסק הדין מאשר כי במקרים מסוימים, התנהלות הצדדים יכולה לגבור על דרישות פורמליות נוקשות בחוזה, כאשר הוכח כי הכוונה הייתה לממש את האופציות. * **נטל ההוכחה בחזקת הברחה:** חלוקת נטל ההוכחה בין הרשות המקומית (להוכיח את התנאים הבסיסיים) לבין בעל השליטה (להוכיח שאין הברחה) מוסדרת בבירור. **8. סיכום** פסק הדין ממחיש את המורכבות של דיני ארנונה, דיני חוזים, ודיני חברות. הוא מציג יישום של עקרונות משפטיים קיימים, תוך הדגשת החשיבות של התנהלות תקינה, דיווח לרשויות, והצגת ראיות תומכות. בית המשפט פסק לטובת העירייה ולשמן וצביר, תוך חיוב הנתבעות (החברה וצביה) בחובות ארנונה, ולשמן וצביר בדמי שכירות ועובדות, וזאת בהתאם לקביעת העובדות וההוראות החוקיות הרלוונטיות.