ע"א 9236/03

תקציר

הערעור במקרה זה התקבל, תוך הדגשה כי המערערת לא חויבה לבנות על הקרקע המוחכרת בשל פרשנות שגויה של החוזה ונספחיו. המשיבים טענו כי או שיש חובה לבנות או, אם נבנה, המבנה חייב להישאר. עם זאת, בית המשפט מצא כי הנספח התייחס להתחייבויות כספיות אם בוצעו עבודות מסוימות, ולא לחובת בנייה. החוזה אפשר למערערת לבצע השקעות אך לא כפה אותן. היה צורך לפרש את הנספח והחוזה בצורה הרמונית, תוך התחשבות בחוזה בכללותו ולא בסעיפים מבודדים. בנוסף, הנספח לא פירט את גודל הבניינים, כך שלא ברור מהי בנייה "חובה". תכליתו המיועדת של החוזה נבחנה, והתברר כי למערערת לא הייתה חובה חוקית לבנות, גם אם הייתה ציפייה לכך. באשר להיטל דרך שדרשה עיריית חיפה, האחריות מוטלת על המשיבים, אשר כשלו בטיפול בו וגרמו לסיבוכים בקבלת היתר בניה. משכך, המערערת לא נשאה בהוצאות הכרוכות בבניין שהוקם ללא היתר, שנהרס מאוחר יותר בצו. בית המשפט ציין כי כל הטבה לאחר השכירות מהמבנה שהוקם עשויה להצדיק דמי שכירות נוספים, אך הדבר לא נעשה על ידי המשיבים. בסופו של דבר, נדרשו המערערים לשלם ארנונה בלבד, ללא הוצאות נוספות, שכן בית המשפט קיבל את הערעור על בסיס פרשנות כוללת של התחייבויות חוזיות והרציונל הכלכלי העומד מאחוריהן.