ו"ע 24859-01-16

תקציר

המחלוקת העיקרית במקרה זה נסובה סביב קביעת השווי הכספי של עסקה הכרוכה בהסכם קומבינציה במקרקעין. החוק מצדד במשיב וקובע כי שווי הזכויות במקרקעין שנמכרו צריך להיקבע לפי שווי שירותי הבנייה ולא לפי שווי השוק של הנכס. זאת, כאשר התמורה, או שירותי הבנייה, מוסכמים בתום לב ואינם כרוכים ביחסים מיוחדים בין הצדדים. בעסקת קומבינציה, בעל הזכויות יכול למכור את כל זכויותיו ולקבל יחידות בנויות מאוחר יותר או למכור זכויות חלקיות ולקבל שירותי בנייה עבור יתרת הזכויות. בית המשפט מסביר כי הנורמה החקיקתית היא לקבוע את השווי באופן אובייקטיבי, תוך התעלמות מהשיקול המוסכם ומרצון הצדדים. השווי נקבע לפי שווי השוק של המקרקעין, למעט מקרים בהם התמורה הוכרעה בתום לב וללא כל קשר מיוחד המשפיע עליה. הרציונל מאחורי זה הוא למסות את הרווח בפועל שהפיק המוכר ולמנוע העלמת מס. עם זאת, בעסקאות קומבינציה של מכירה חלקית, התמורה שנויה במחלוקת לעתים קרובות. בית המשפט קובע כי יש להעריך את שווי שירותי הבנייה כפי שציפו הצדדים בעת ביצוע העסקה, ולא על פי עלותה בפועל בעת השלמתה. אין להוון ערך זה, ואין להתחשב בשינויים עתידיים, לרבות מועד סיום הבנייה בפועל. הרווח היזמי צריך להיכלל בעלות שירותי הבנייה. במקרה הספציפי, בית המשפט מעדיף את הערכת השמאי של המערערת, י' סיון, על פני זו של שמאי המשיב, בוהניק, ומגיע למסקנה כי שווי התמורה בעסקה הוא 3,380,768 ₪. פסק הדין מציע כי שווי זה ישמש לחישוב מס רכישה ומס רווחי הון וכי ערעורי שני הצדדים יתקבלו באופן חלקי. על המשיב להוציא שומת מס חדשה בהתאם, וכל צד יישא בהוצאותיו המשפטיות בסך 7,500 ₪. השופט רון סוקול מוסר את החלטת הוועדה, שאושרה על ידי חבריה, דן מרגליות ודב שמואלביץ.