ערר 85021/11

תקציר

פסק הדין דן בערעור של ועדת תכנון מקומית על החלטת בית המשפט בעניין ניכוי סכומי פיצויים משווי השבחה של תכנית מקרקעין. בית המשפט המקורי קבע כי את הסכומים ששולמו מכוח כתב השיפוי - המעביר את הסיכון בתשלום פיצויים לבעלי הקרקע - יש לנכות משווי השוק של הקרקע במסגרת תכנית ההשבחה. הוועדה המקומית טענה כי כתב השיפוי, וההוצאות שבאו בעקבותיו, לא השפיעו על שווי השוק של המקרקעין. בית המשפט העליון הסכים עם הוועדה המקומית וקבע כי כתב השיפוי והעלויות הנלוות לו אינם משפיעים על שווי השוק האובייקטיבי של הקרקע, ולכן אין להתחשב בהם בעת הערכת היטל השבחה. בית המשפט ביסס את פסיקתו על העיקרון לפיו השבחה מחושבת על פי עליית ערך הקרקע הנובעת ישירות מהפעולה התכנונית, תוך שימוש בסטנדרט אובייקטיבי של קונה ומוכר מרצון בשוק חופשי. הוצאות שהוצאו במסגרת תכנית ההשבחה, המשפיעות על שווי השוק של הקרקע, עשויות להילקח בחשבון בעת חישוב ההשבחה. עם זאת, חיובים שאינם קשורים לתוכנית, כמו כתב השיפוי, הם חיצוניים ואינם משפיעים על שווי השוק. פסק הדין מבהיר כי אין לפרש פסק דין זה ככולל הוצאות או מטלות ציבוריות המוזכרות בתכנית, אשר עשויות להשפיע על שווי השוק וניתן לשקול אותן לצורך חישובי השבחה. פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין אברמוביץ' מחזק את העיקרון לפיו יש להתחשב רק בהוצאות המשפיעות במישרין על שווי השוק של הקרקע בעת הערכת היטל השבחה. עיקרון זה, המבוסס על הרעיון לבחון את עליית ערך הקרקע מהפעולה התכנונית, מבטיח כי היטל ההשבחה יחושב ללא משוא פנים. אין לחייב את בעלי הקרקע בגין השבחה לפי כל הוראה בנפרד, אלא לפי ההשפעה הכוללת של התוכנית. בהקשר זה יש להתחשב בצורך בתשלום קרן חניה, המהווה תנאי למימוש זכויות על פי התכנית ומשפיע על שווי השוק של הקרקע. השמאי המייעץ יתבקש לחשב מחדש את היטל ההשבחה תוך התחשבות בכך. ההחלטה היא פה אחד וסופית.