ע"א 151/10

תקציר

השאלה המשפטית העיקרית שעמדה בפני בית המשפט הייתה האם מימוש אופציית חכירה מהווה רכישה של זכות חדשה במקרקעין החייבים במס. בית המשפט קבע, כי מימוש האופציה כשלעצמו אינו מעורר אירוע מס, שכן לחוכרים כבר הייתה זכות להאריך את תקופת החכירה מלכתחילה. עם זאת, הסכמי החידוש כרוכים בהעברת זכויות חדשות לחוכרים, כלומר שינוי ייעוד הקרקע והגדלת זכויות הבנייה, המהוות מכירת זכות במקרקעין ומעוררות חבות מס. למרות שבית המשפט הכיר ביתרונותיה של שיטת מיסוי דו-שלבית המוצעת על ידי מינהל מיסוי מקרקעין, הוא מצא כי הנוסח הנוכחי של החוק אינו מרמז על גישה כזו. השיטה מעוררת גם קשיים רעיוניים ומעשיים ואין להחילה רטרואקטיבית. במקום זאת, הציע בית המשפט כי ניתן יהיה ליישם את השיטה הדו-שלבית באופן פרוספקטיבי לאחר שינוי הוראות הביצוע הרלוונטיות. באשר להיקף זכויותיהם של החוכרים על פי חוזה החכירה המקורי, קבע בית המשפט כי אין להם זכות לבנות על פי כל תוכנית בניין עיר עתידית, אלא הם מחויבים לתוכניות הבנייה המאושרות. כתוצאה מכך, החוכרים רכשו זכויות חדשות באמצעות הסכמי החידוש, והגדלת "צרור הזכויות" שלהם היוותה מכירת זכות במקרקעין. בית המשפט דחה גם טענות בדבר חוקתיות מס המכירה והצורך הנטען בשימוע בפני היועץ המשפטי לממשלה, וקבע כי הן חסרות שחר. לבסוף, קבע בית המשפט כי יש למסות את הסכמי החידוש על בסיס הפשרה שהושגה בין מינהל מיסוי מקרקעין לבין עיריית תל אביב. בהתאם לכך, ערעורי רשות המיסים והעירייה נדחו, והחלטת ועדת הערר התקבלה. רשות המיסים חויבה לשאת בהוצאות המשפט של העירייה ומשיבים נוספים.