ו"ע 39284-01-10

תקציר

ועדת הערר נדרשה להכריע האם חברת קניוני ישראל, המחזיקה ומנהלת את קניון בת ים המצליח, היא "איגוד מקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, בעקבות רכישת מניות החברה על ידי המערערת, אשטרום. אם החברה תוגדר כאיגוד מקרקעין, המשמעות היא שאשטרום תצטרך לשלם מס רכישה. ההגדרה של איגוד מקרקעין בחוק זוכה לביקורת על היותה מסובכת ויוצרת ספקות פרשניים. הוועדה נדרשה לקבוע האם החזקת החברה בקניון מהווה החזקה בזכויות במקרקעין בלבד, או שמא היא מחזיקה בנכסים בלתי מוחשיים הגורמים לתשואה עודפת, ואם כן, האם נכסים אלה משמשים ליצירת הכנסות החברה או שהם שטחיים למטרותיה העיקריות. עיקר המחלוקת נסובה סביב השאלה האם הנכסים הבלתי מוחשיים עליהם הצביעה אשטרום - מוניטין, ידע, מותג וניהול - נפרדים מהמקרקעין ואינם שטחיים למניב הכנסה, ובכך מוציאים את החברה מהגדרת איגוד מקרקעין. שני הצדדים הציגו מומחים משלהם, שדעותיהם היו שונות מאוד על קיומם וערכם של נכסים בלתי מוחשיים אלה. הוועדה שמעה את עדותו המשכנעת של אליעזר רם, מנכ"ל קניוני ישראל, שהדגיש את הניהול המורכב והרווחי של הקניון ואת השפעתו המשמעותית על הצלחת הקניון. הוועדה הסכימה עם טענת המערערת כי לחברת קניוני ישראל נכסים בלתי מוחשיים, לרבות שווי "הקונצרן החי", הנפרדים מהמקרקעין ומשמשים ליצירת הכנסות החברה. לפיכך, אין להגדיר את החברה כאיגוד מקרקעין, ואשטרום לא תהיה חייבת בתשלום מס רכישה.