ע"א 2960/95

תקציר

עניינו של הערעור בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר שבע בעניין הכללת "הוצאות פיתוח" בשומת מס רכישה על מקרקעין. המשיבים רכשו קרקע ממינהל מקרקעי ישראל על פי חוזי פיתוח, תוך הסכמה לשלם למינהל עבור הקרקע וכל הוצאות הפיתוח. השאלה היא האם הוצאות אלה הן חלק מ"שווי המכירה" לצורכי מס. בית המשפט קבע בעבר כי אם לא החלו עבודות פיתוח, הוצאות אלה נפרדות ממחיר הקרקע. עם זאת, כאשר הפיתוח הוא מלא או חלקי, המצב שונה. בית המשפט קובע כי יש להתחשב בכוונת הצדדים, בנסיבות ובמציאות בשטח כדי לקבוע את מהות העסקה. אם עבודות הפיתוח מתבצעות לפני הרכישה, הן מעלות את ערך הקרקע, ולכן יש להוסיף את ההוצאות למחיר הקרקע, המשקף את שווי המכירה בפועל. גישה זו נמנעת ממיסוי תחת או ממיסוי יתר. לפיכך, יש לכלול הוצאות פיתוח חלקיות ב"שווי המכירה". התיק יוחזר לוועדת הערר להכרעה על סמך הנחיות אלה ולקביעת העבודות שבוצעו בעת הרכישה. המשיבים יישאו בהוצאות המערערת, וכל אחד מהם ישלם 5,000 ₪. השופטת טירקל מצטרפת לגישתה המעשית של השופטת שטרסברג-כהן, למרות הקשיים בהערכת הוצאות פיתוח חלקיות.