ה"פ 25194-07-13

תקציר

הסוגיות העיקריות של המקרה סובבות סביב הבעלות על זכויות הבנייה העתידיות, כמו גם חוקיות החרגת הגג והמחסן מהרכוש המשותף של בית משותף. הגג מוגדר על פי חוק כרכוש משותף, השייך לכל בעלי הדירות אלא אם צוין אחרת. ככלל, כל החרגה של הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת בחוזה המכר, על מנת להביא לידיעת הרוכשים הפוטנציאליים את הזכויות שהם רוכשים, וזאת הן לגבי מכירת דירה בבניין שכבר נרשם כבית משותף, והן לגבי בניין שטרם נרשם. הזכות לבנות על השטח המשותף היא סוגיה נפרדת מזכויות הקניין בשטח עצמו. זכויות הבנייה הן בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות ובעלות ערך כלכלי משמעותי. הם יכולים להיות נושא להסכמים חוזיים, ובעל דירה יכול לוותר עליהם או להעביר אותם לאחר, אבל זה דורש הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות. במקרה דנן, הראיות מלמדות כי זכויות הבנייה הוסכמו במפורש על ידי כל הצדדים כשייכות למשיב, משפחת מוגרבי, בהסכמי מכר ורכישה שונים. באשר לגג, מבקשים המבקשים לתבוע זכויות בקניין המשותף. עם זאת, הגג במקרה זה יושב מעל שני הפנטהאוזים, שאחד מהם בבעלות משפחת מוגרבי. מהראיות, לרבות משא ומתן שקדם לרכישת אחד הפנטהאוזים, עולה כי כל המבקשים היו מודעים לכך שהגג לא נכלל במכירת הדירות ויישאר רכושה של משפחת מוגרבי. המבקשים פועלים אפוא בחוסר תום לב בתביעה זו. מכאן, שגם הגג שייך למשיבים ויצורף לפנטהאוז שנותר רכושם. במקרה של המחסן, שגם הוא שנוי במחלוקת, הראיות מראות שהוא לא הוצא כדין מהרכוש המשותף. אין התייחסות להחרגת המחסן באף אחד מהסכמי המכר, והיא לא הוזכרה בשום מסמך חיצוני או בהיתר הבנייה, ולכן הוא נשאר חלק מהרכוש המשותף. לבסוף טענו המבקשים גם כי יש להעניק לבעלת דירה, משפחת שטרית, שטח חניה גדול מזה שנקבע בתוכניות. עם זאת, נושא זה לא הוזכר בסיכומים ולכן נחשב מוזנח. בכל מקרה, הרחבת שטח החניה בדיעבד אינה אפשרית, ואם יש למבקשים טענות כלשהן, הם יכולים לנקוט בהליכים משפטיים. סיכומו של דבר, זכויות הבנייה והגג כולו שייכים למשיבים, בעוד שהמחסן והחניות הנלוות אליו הם חלק מהרכוש המשותף. המבקשים רשאים לתבוע פיצויים מהמשיבים, ותשריט פסק הדין יתוקן בהתאם. כל צד אחראי לשכר הטרחה שלו.