ת"א 27325-04-22

תקציר

**ניתוח משפטי של פסק דין – ת"א 27325-04-22 ו-ת"א 18891-04-22, עיריית ירושלים נ' הקדש ברוך בן שמואל ורחל קרויז** **מבוא** פסק הדין דן בשתי תביעות שאוחדו, שעניינן חובות ארנונה עבור נכס ברחוב מאה שערים 53 בירושלים. התובעת, עיריית ירושלים, עותרת לחייב את הנתבעים (הקדש ברוך בן שמואל ועזבון רחל קרויז) בחובות ארנונה שנצברו עבור הנכס בתקופות שונות. ניתוח זה יתמקד בעקרונות המשפטיים והחידושים העולים מפסק הדין. **עקרונות משפטיים עיקריים** 1. **אחריות לתשלום ארנונה – מחזיק הנכס:** עקרון יסוד בדיני הארנונה הוא שהחבות בתשלום חלה על "המחזיק" בנכס. הגדרת "מחזיק" בחוק היא רחבה וכוללת כל מי שמחזיק בנכס שלא כדין, ואף את מי שהינו בעל השליטה בנכס. בית המשפט הדגיש (סעיפים 325-326 לפקודת העיריות) כי גם במקרים בהם אין שימוש בפועל בנכס (כמו במקרה של דיירות מוגנת), החבות בתשלום ארנונה מוטלת על המחזיק, או במקרים מסוימים, על הבעלים כ"בעל הזיקה הקרובה ביותר" במידה והוכחה חדילת החזקה. 2. **הליך השגה וערר – "דרך המלך":** פסק הדין חוזר ומדגיש את חשיבותו של ההליך המנהלי לקביעת חבות בארנונה, הכולל הגשת השגה למנהל הארנונה ולאחר מכן ערר לוועדת ערר. סעיף 3(ג) לחוק מיסים (הוראת שעה), התשמ"ז-1987, קובע חריג המאפשר לבית המשפט לדון בטענת "אינני מחזיק" אף אם לא הועלתה במסגרת הליכי השגה וערר, אך הדבר נתון לשיקול דעתו של בית המשפט. בית המשפט קבע כי במקרה זה, ההקדש לא מיצה את ההליכים, ולכן החריג החקיקתי לא התקיים. 3. **הבחנה בין תקופות חיוב:** בית המשפט פילג את התביעה לשתי תקופות חיוב עיקריות: * **התקופה הראשונה (11.8.2014 – 26.8.2020):** תקופה זו יוחסה תחילה גם לרחל וגם להקדש. בית המשפט דחה את התביעה בגין תקופה זו כנגד ההקדש, תוך שהוא קובע שהעירייה לא הוכיחה את מועד חדילת החזקה בפועל ולא הרימה את הנטל להוכיח את זיקתו הקרובה של ההקדש לנכס באותה תקופה. בית המשפט אף הצביע על כשלים ראייתיים מצד העירייה, כמו אי-הבאת החוקר או הסוקר לעדות. * **התקופה השנייה (27.8.2020 – 31.12.2021):** תקופה זו יוחסה להקדש בלבד. בית המשפט קיבל את התביעה בגין תקופה זו, תוך שהוא קובע שההקדש הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. 4. **חזקה בכוח – דיירות מוגנת:** במקרה זה, טענת ההקדש הייתה שרחל ובעלה, ישראל קרויז, היו בעלי זכויות דיירות מוגנת בנכס. בית המשפט קבע כי גם אם קיימת זכות דיירות מוגנת, הדבר אינו פוטר את הבעלים (או את מי שמוגדר כ"בעל הזיקה הקרובה ביותר") מחובת הארנונה, במיוחד כאשר הוכחה חדילת החזקה בפועל על ידי המחזיק הרשום. 5. **השתק שיפוטי וחוסר תום לב:** בית המשפט ייחס משקל משמעותי לטענת ההקדש בנוגע לזכות חזקה של ישראל קרויז בנכס מכוח דיירות מוגנת. נקבע כי טענה זו סותרת את עמדותיו הקודמות של ההקדש בהליכים משפטיים אחרים, בהם טען כי החייבים (ישראל ורחל) איבדו כל זכות לדיירות מוגנת. קביעה זו מהווה חידוש ועיגון של עקרון ההשתק השיפוטי והתנהלות בחוסר תום לב, כפי שבא לידי ביטוי בע"א 24983-01-26 הדרה סגל נ' צ'רלס יחזקאל ניס. 6. **נטל ההוכחה וחזקת אי-הבאת ראיה:** בית המשפט הטיל את הנטל על העירייה להוכיח את מועד חדילת החזקה בפועל. כאשר העירייה לא הציגה ראיות מספקות (כמו אי-הבאת החוקר או הסוקר לעדות), הפסיד בית המשפט בטענתה, בהתאם להלכה הפסוקה (ע"א 548/78 שרון נ' לוי) לפיה אי-הבאת ראיה רלוונטית עשויה להעיד לרעת הצד הנמנע מהבאתה. 7. **התיישנות ושימוש לרעה בכוח:** ההקדש טען כי התביעה התיישנה בחלקה. בית המשפט לא הכריע בטענה זו במפורש, אך הדבר שימש כחלק מניתוח הנסיבות בעניין חוסר תום הלב של העירייה. 8. **אחריות במקרים של נטישת נכס:** כאשר נכס ננטש, בין אם על ידי דייר מוגן ובין אם בשכירות חופשית, ובהעדר הודעה על שינוי מחזיקים, מוטלת האחריות לתשלום הארנונה על הבעלים, בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר. 9. **הודעה לצד שלישי:** בית המשפט דחה את ההודעה לצד שלישי שהגיש ההקדש כנגד כונס הנכסים. נקבע כי טענות ההקדש כלפי הכונס נוגעות בעיקר לתקופה הראשונה, בה נדחתה התביעה כנגד ההקדש. בנוסף, לא הוכחה תפיסת חזקה ממשית על ידי הכונס, והתנהלות ההקדש בהליכים אחרים סתרה את טענותיו. 10. **התנהלות דיונית:** בית המשפט התייחס בחומרה להתנהלות דיונית של אחד הצדדים (עיזבון רחל קרויז), לרבות אי-התייצבות לדיונים, ופסק את הדין בהתאם (תקנה 75(2) לתקנות סדר הדין האזרחי). **חידושים משפטיים עיקריים** * **עיגון דוקטרינת ההשתק השיפוטי וחוסר תום לב בהקשר של חובות ארנונה:** פסק הדין מחזק את השימוש בדוקטרינות אלו, כאשר צד מנסה לטעון טענות סותרות בהליכים משפטיים שונים, ובכך למנוע עיוות דין. * **הידוק הפיקוח על נטל ההוכחה של הרשות המקומית:** בית המשפט הקפיד על נטל ההוכחה המוטל על העירייה להוכיח את חדילת החזקה בפועל ואת הזיקה הקרובה של הנתבע לנכס, במיוחד כאשר מדובר בחובות רטרואקטיביים. אי-הבאת עדים רלוונטיים כמו חוקר או סוקר, נזקפת לחובת העירייה. * **הבחנה קפדנית בין תקופות חיוב:** בית המשפט הראה כיצד הבחנה מדויקת בין תקופות חיוב שונות, תוך ניתוח ראיות נפרדות לכל תקופה, יכולה להוביל לתוצאות שונות באשר לחבות. * **השלכות של אי-מיצוי הליכים מנהליים:** הדחייה של התביעה כנגד ההקדש בגין התקופה הראשונה, בין היתר בשל אי-מיצוי הליכי השגה וערר, מדגישה את חשיבות ההליך המנהלי כ"דרך המלך". **סיכום** פסק הדין מספק ניתוח מקיף של דיני הארנונה, תוך שהוא מדגיש את עקרונות היסוד של חבות המחזיק, את חשיבות ההליכים המנהליים, ואת הכלים העומדים לרשות בתי המשפט להתמודדות עם טענות התיישנות, חוסר תום לב והשתק שיפוטי. הוא משקף גישה זהירה ומקפידה בהטלת חבות כספית על התושבים, תוך דרישה מהרשות המקומית לעמוד בנטל ההוכחה המוטל עליה.