ת"א 12240-04-15

תקציר

מדובר בתביעת פיצויים בעקבות הפקעת קרקע בכפר נחף, מכוח צו לפי פקודת הקרקעות. הקרקע הופקעה בשנת 1962 לצורכי ציבור. התובעים, יורשיו של הבעלים המקורי, מבקשים פיצוי בגין אובדן דמי חכירה ממועד ההפקעה ועד למועד התשלום, כאמור בסעיף 13 לפקודת הקרקעות. המחלוקת העיקרית היא סביב גובה הפיצוי, ובפרט לגבי חישוב דמי החכירה האבודים, בהתחשב במצב התכנוני בעת ההפקעה. בית המשפט דן בעקרונות פיצויי ההפקעה ובדרכי הערכת שווי הקרקע המופקעת. יודגש כי הפיצוי צריך לשקף את ההפסד שנגרם כתוצאה מההפקעה ואין בו כדי לשפר את מצבו של המופקע ולא לגרום לו הפסד נוסף. בית המשפט בוחן את הדין החל, שהוא פקודת המקרקעין כפי שעמדה בעת ההפקעה, ואת הדרכים השונות להערכת שווי הקרקע, לרבות השיטה ההשוואתית. כמו כן, היא בוחנת את ההשפעה של תכנון ייעודים על ערך הקרקע. השופט מציין כי ההפקעה התרחשה לפני תיקונים מסוימים לפקודת המקרקעין וכי סעיף 13, המסדיר את הפיצוי בגין דמי חכירה אבודים, בוטל מאז. הנתבע טוען כי בשנים 1970-1971 התנהל משא ומתן לפיצוי חלופי עם בנו של הבעלים, אך הבעלים עצמו לא הסכים לפיצוי המוצע. לפיכך, הנתבעת טוענת כי התובעים אינם זכאים לדמי חכירה אבודים מעבר לשנת 1971. בית המשפט דוחה טענה זו וקובע כי המשא ומתן לא נוהל עם הבעלים וכי לבנו לא הייתה סמכות לנהל משא ומתן מטעמו. כך, זכאים התובעים לפיצוי בגין הפסד דמי החכירה ממועד ההפקעה ועד היום. באשר לשיעור דמי החכירה האבודים, בית המשפט קובע כי שיעור של 6% לשנה הוא ראוי ועולה בקנה אחד עם פסיקה קודמת. בית המשפט ממנה שמאי מומחה שיסייע בקביעת שווי הקרקע המופקעת ודמי החכירה שאבדו בעקבותיה. עם זאת, השופטת דוחה את חוות דעת המומחה בשל פגמים מהותיים, לרבות אי השוואת הנכס נשוא ההשוואה לעסקאות ההשוואה, התעלמות מפרמטרים רלוונטיים לשומה וחוסר עקביות בעדות המומחה. גם חוות הדעת של השמאים המייצגים את הצדדים זוכות לביקורת על ליקויים שונים ואינן מועדפות. כתוצאה מכך, בית המשפט מחליט למנות שמאי מומחה חדש שיקבע את דמי החכירה האבודים. המומחה החדש מונחה לשקול את דמי החכירה האבודים משנת 1986 ואילך ולתת את חוות דעתו עד למועד שנקבע.