ו"ע 1091/02

תקציר

הערעור הוא על חברת אם שביצעה שינוי ייעוד של מקרקעין בבעלות חברת הבת שלה, ושינתה אותם מרכוש קבוע למלאי עסקי. הנושא המרכזי הוא קביעת שווי השוק של המקרקעין במועד שינוי הייעוד, שהוא קריטי לחישוב מס רווחי הון. רשויות המס קיבלו את הצהרת חברת האם כי שינוי הייעוד אירע ביום 13/03/1997, אם כי המשיב מפקפק בכך. החוק קובע כי העברת זכויות במקרקעין מרכוש קבוע למלאי עסקי נחשבת למכירה החייבת במס רווחי הון, אך אם חלפו פחות מ-4 שנים מיום רכישת הנכס, שווי המלאי העסקי נחשב למחיר ששילם הנישום. חברת האם טוענת כי יש לתת משקל אפסי לציפיות בדבר מימוש שינוי תכנוני, דבר שהמשיבה חולקת עליו. בית המשפט מצדד במשיב, וטוען כי הציפיות לאישור התכנית היו ממשיות והשפיעו על שווי השוק של הקרקע. הערכת שווי הקרקע על ידי המשיב מבוססת על מזכר הבנות למכירת שטחים בבניין שהוקם, ואילו המערערת טוענת להפחתה נוספת בערך הקרקע עקב דחייה והיטל השבחה. בית המשפט מקבל את העובדה שחלק מההפחתות מוצדקות, אך קובע את שווי הקרקע במועד שינוי הייעוד על 700 דולר למ"ר של קרקע בנויה. אשר לשווי הרכישה, בית המשפט מצדד בטענת המשיב כי יש לייחס את מועד הרכישה לשנת 1969, אך שווי הרכישה צריך להיות 1,132,125 ₪. טענות המערערת לניכוי תשלומי ארנונה והוצאות תכנון בניה נדחות, שכן אלה לא הוכחו ולא נדרשו לצורכי מס. לבסוף, הערעור נדחה בסוגיה העיקרית, ובית המשפט מציע לקבוע את שווי הקרקע במועד שינוי הייעוד על 700 דולר למ"ר, כאשר הוצאות משפט בסך 10,000 $ יוטלו על המערערת.