ע"א 7156/96

תקציר

במקרה דנן רכשו המערערים דירת גג בבית משותף וביקשו להרחיבה. תקנון הבית המשותף קבע כי 17.4% מהרכוש המשותף הוקצה לדירת הגג, ובעל הדירה יכול לבנות על הגג על פי חוקי הבנייה בישראל. השאלה הייתה האם המערערים יכולים להשתמש באחוזי הבנייה של הבניין כולו או מוגבלים לחלקם ברכוש המשותף. בית המשפט העליון קבע כי זכויות בנייה בבית משותף אינן חלק אוטומטי מהרכוש המשותף וכי זכויות אלה שייכות לכל בעלי הדירות יחד, דבר המחייב את הסכמתם לשימוש. מבחינת ביצוע ספציפי, התקנון לא הגביל במפורש את המערערים ל-17.4% בלבד מפוטנציאל הבנייה של הבניין. משתיקתם של בעלי הדירות האחרים עולה, כי הם אפשרו בשתיקה ניצול מלא של אחוזי הבניין כפי שמתירים חוקי התכנון והבנייה לשטח הגג הצמוד לדירתם. עוד התייחס בית המשפט לכך שחוקי עזר אינם חוזים רגילים שכן יש להם מאפיינים הדומים לזכויות קנייניות, ולכן שינויים משמעותם תיקונים פורמליים שנרשמו על פי חוק המקרקעין. מכתב של אדריכל הבעלים הקודם, שניסה להגביל את המערערים לחלקם (17.4%) באחוזי הבנייה, לא נתפס כמשנה את חוקי העזר. פסק הדין היטיב עם המערערים, והעניק להם את הזכות להרחיב את דירת הגג שלהם בהתאם לחוקי התכנון מבלי להיות מוגבלים לאחוז מחלקו של הרכוש המשותף.