ת"א 19351-12-12

תקציר

בית המשפט מנתח סכסוך הנוגע לזכויות במגרש, תוך התמקדות בעקרונות המשפטיים של השתק שיפוטי, דיני קניין ודיני חוזים. השתק שיפוטי: * בית המשפט בוחן את דוקטרינת ההשתק השיפוטי, המונעת מבעל דין לטעון טענה בהליך משפטי שאינה עולה בקנה אחד עם טענה שנטענה בעבר בהליך אחר. * תנאי מרכזי להשתק שיפוטי הוא הצלחה בהליך הקודם. בית המשפט מפנה ל"כלל ההצלחה הקודמת" כפי שנקבע בפסיקה קודמת (רע"א 6753/96 מ.מ.ח.ט בע"מ נ' פרידמן ורע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ). * במקרה זה, ההליך הקודם בבית המשפט המחוזי נדחה בשל הליכי פשיטת רגל, ולא לגופו של עניין. לפיכך, לא התקיים התנאי של הצלחה קודמת, ולא הופעל השתק שיפוטי. * בית המשפט מציין כי בעוד שהצלחה קודמת היא כלל כללי, יכולים להיות חריגים המבוססים על עקרונות של תום לב והגינות, או כאשר ניכרת התנהגות חסרת תום לב או ניצול לרעה של מערכת המשפט. עם זאת, בית המשפט מצא כי חוסר העקביות בגרסאות התובע לא היה מספיק כדי לדחות את תביעתו על הסף על בסיס זה. הזכויות במגרש והעברתן: * בית המשפט מתחקה בדקדקנות אחר שרשרת הזכויות במגרש, החל מהסכם הפיתוח המקורי עם משפחת אל-ר'יטאן. * נקבע כי אל-ר'יטאן לא חתם על הסכם שכירות עם המינהל ולא עמד בהתחייבויות הבנייה, מה שהוביל להארכות ולאינטראקציות עם גורמים אחרים. * בית המשפט קובע כי יצחק בן עמי רכש את הזכויות מאל-גייטאן, ולאחר מכן העביר את זכויותיו לנסים ולעופר ז"ל בחלקים שווים. העברה זו הייתה בעיקר בעל פה. * בית המשפט מתייחס לטענות הנתבע (זכריה) ולראיותיו בדבר מעורבותו וזכויותיו הנטענות במגרש. * טענותיו הראשוניות של זכריה בבית המשפט המחוזי לא עלו בקנה אחד עם טענותיו המאוחרות יותר. * בית המשפט קובע כי זכריה קיבל 1/3 מהזכויות במגרש מעופר ז"ל, כפיצוי על השקעותיו. העברה זו אושרה באמצעות תצהיר של עופר ז"ל. * בית המשפט מבהיר את חלוקת הזכויות: ניסים החזיק ב-1/2, זכריה החזיק ב-1/3 (מחלקו של עופר), ועופר ז"ל נותר עם 1/6. * בית המשפט מדגיש כי רצף העברות הזכויות נוגע ליחסים שבין המעביר למעביר ואינו קובע כשלעצמו את מעמדן של זכויות אלה מול המינהל, מה גם שטרם נחתם הסכם חכירה עם המינהל. זכויותיו של ניסים במגרש: * בית המשפט מאשר כי ניסים החזיק ב-50% מהזכויות במגרש, אותן רכש מיצחק. * בית המשפט מציין כי החזקתו הפיזית של ניסים במגרש הוגבלה לאחסון, והוא התיר לעופר ז"ל להשתמש בחלקו. * בית המשפט קובע כי יש לדחות את טענותיו של זכריה כי לניסים אין זכויות, שכן זכויותיו של ניסים נגזרו מהסכמים תקפים, גם אם החזקה לא הייתה רציפה או בלעדית. * טענותיו הסותרות של זכריה בנוגע לזכויותיו של ניסים וניסיונו לרכוש את חלקה של ניסים תומכות עוד יותר בתוקף הבעלות של ניסים. זכויות הנתבע במגרש: * בית המשפט קובע כי עופר ז"ל התכוון להעניק לזכריה שליש מהזכויות במגרש בתמורה להשקעותיו. * נוכחותו של זכריה במשא ומתן למכירת הזכויות לתובע הוכרה אם כי לא הוכח אישורו המוחלט לתנאי המכירה. * בית המשפט מציין כי הסכם המכר לתובע לא שיקף במפורש את זכויותיו של זכריה או תשלום כלשהו לו בגין השקעותיו, למרות שהתובע היה מודע לטענותיו של זכריה. * בית המשפט קובע כי זכריה קיבל 1/3 מהזכויות במגרש כולו מעופר ז"ל, והותיר את עופר עם 1/6. הקצאה זו התבססה על הכרתו של עופר בהשקעותיו של זכריה ונעשתה מחלקו של עופר ולא מחלקו של ניסים. עסקאות סותרות: * בית המשפט מתייחס לסכסוך הנובע מכך שעופר ז"ל מכר את חלקו במגרש לתובע לאחר שכבר העביר 1/3 מזכויותיו לזכריה. * בית המשפט מיישם את עקרונות חוק המיטלטלין, התשל"א-1970, ובפרט סעיפים 12 ו-13, לקביעת עדיפות בין זכויות מתחרות, שכן זכויות אלה נובעות מזכות חובה ולא בזכות קניינית רשומה. * סעיף 12 לחוק מיטלטלין נותן עדיפות לרוכש הראשון, אלא אם הרוכש הבא פעל בתום לב, בתמורה, ורשם את זכותו. * בית המשפט קובע כי זכותו של זכריה, שנרכשה קודם לכן מעופר ז"ל, עדיפה על זכותו של התובע משום שהתובע לא הוכיח תום לב. התובע היה מודע לטענותיו של זכריה ולהתחייבותו של עופר כלפיו, אך לא הבהיר את טיבן והיקפן של זכויות אלה. * בית המשפט מגיע למסקנה כי זכותו של זכריה בשליש מהמגרש עדיפה על זכותו של התובע בחלק שעופר ז"ל כבר העביר לזכריה. ניסים היה זכאי למכור את כל מחצית חלקו לתובע. הסכמי שכירות עם הנתבע: * בית המשפט בוחן הסכם שכירות בין עופר ז"ל לזכריה על מחצית המגרש (חלקו של עופר). * בית המשפט קובע כי לא הוכח כי הסכם שכירות מאוחר יותר, שלכאורה האריך את חוזה השכירות עד שנת 2022, נחתם על ידי עופר ז"ל. נטל ההוכחה לאותנטיות של הסכם זה הוטל על זכריה, שלא הצליח לספק ראיות מספיקות (למשל, חוות דעת מומחה על החתימה). * בית המשפט מציין את חוסר העקביות והיעדר האימות להסכם השכירות השני, במיוחד לאור ההליכים המשפטיים שניהל זכריה נגד עופר ז"ל באותה תקופה. השקעות הנתבע במגרש ורווחיו ממנו: * מאחר שזכריה קיבל 1/3 מהזכויות במגרש בתמורה להשקעותיו, בית המשפט קובע כי הוא אינו זכאי לפיצוי נפרד בגין השקעות אלה. * בית המשפט קובע כי זכריה לא הצליח להוכיח כראוי את היקף השקעותיו בפועל, מכיוון שלא סופקו קבלות והתשלומים בוצעו לכאורה "שחורים". * בית המשפט קובע כי זכריה, שיש לו זכות רק על 1/3 מהמגרש, לא אמור להרוויח מחלקו של התובע. לפיכך הוא מצווה לפצות את התובעת בשיעור של 2/3 מדמי השכירות שהתקבלו מחלקה במגרש, ממועד ההתקשרות בהסכם המכר ועד למועד הגשת התביעה. סילוק: * בית המשפט מורה לזכריה לפנות את המגרש ולהעביר אליה את החזקה בחלקה של התובעת. * זכריה מצווה גם להרוס כל מבנה חדש שהוקם ללא היתר. * הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין נפסקות לתובע כנגד הנתבע.