ת"א 30828-09-15

תקציר

בהתנגשות בין שתי עסקאות נדל"ן קיימת מסגרת סטטוטורית הנותנת עדיפות לעסקה הראשונה בזמן. עם זאת, חריג לכלל זה נקבע בפסק דין גנץ, הקובע כי אם הקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה, והדבר מוביל ל"תאונה משפטית", הרוכש השני יכול לטעון לקדימות אם פעל בתום לב ובתמורה. תום הלב מורכב מיסוד סובייקטיבי, כלומר הרוכש לא ידע על העסקה הראשונה, ומיסוד אובייקטיבי, המחייב את הקונה לבדוק את רישום המקרקעין או את מצב החזקה בקרקע. נטל ההוכחה מוטל על הקונה הראשון להראות כי הרוכש השני פעל בחוסר תום לב או ידע על העסקה הראשונה. הסיבה לכך היא שהשמטת רישום הערת אזהרה חייבת להוביל לתאונה משפטית עבור הרוכש הראשון ליהנות מעדיפות. במקרה הנדון, הנתבע, הרוכש השני, ידע על זכויותיו הקודמות של התובע במקרקעין ואף הודה כי לא בדק את הצהרת הרישום בעצמו. הוא טען כי עורך דינו בדק את הרישום, אך לא הביא כל עדות מאותו עורך דין. השופט מצא כי התנהלות הנתבעת מלמדת על העלמת עין מהמציאות ובחינת הצהרת הרישום לבדה אינה מספיקה בבדיקת נאותות. לפיכך, אי רישום הערת אזהרה על ידי התובע לא גרם לתאונה המשפטית, ומשכך, זכותו של התובע גוברת על זו של הנתבעת. השופטת גם התוותה את חלקת הקרקע הספציפית שתועבר לתובע והורתה לנתבעים לשלם לתובע שכר טרחת עורך דין ושכר טרחת עורך דין.