ערר 8130-10-18

תקציר

הוועדה המחוזית לעררים לתכנון ובנייה קיבלה ערר בעניין ניכוי הוצאות פיתוח משווי השוק של פרויקט מקרקעין. הוועדה בחנה את שיטת השמאות בה משתמש השמאי המכריע לחישוב השבחת שווי הפרויקט עקב הקלות שאושרו. הערעור עסק בפרויקט מגורים במודיעין, שבו שילם היזם את כל עלויות הפיתוח הנדרשות ולא יישא בהוצאות נוספות בשל ההקלות שאושרו. הוועדה הסכימה עם טענת המערערת כי עלויות הפיתוח שיש לנכות צריכות לשקף את ההוצאות ששולמו בפועל ולא את העלויות הנורמטיביות או העיוניות הנגזרות מחוקי העזר העירוניים. לפיכך, נקבע כי סכום עלויות הפיתוח שייכללו בהוצאות הבנייה יעמוד על 12,562,434 ₪, כפי שהוצג בטיעון החלופי של המערערת. סכום זה התבסס על האגרות שנגבו בפועל בגין ההיתר, אשר רוכזו בהתאם לשטח הבנייה של הפרויקט כולו. יתר על כן, הוועדה קיבלה את השימוש שעשה השמאי במחירון דקל לצורך קביעת עלויות הבנייה, שכן מדובר בנתון אובייקטיבי התואם את עמדת המערערת. על ידי שילוב שינויים אלה, חושב השווי המתואם של מ"ר קרקע מהקבלן כ-2,697 ₪. הוועדה הורתה לתקן את שומת השמאי המכריע כך שתשקף שווי מעודכן זה תוך שמירה על אותה שיטת חישוב. ההחלטה התקבלה על מנת להבטיח את האומדן המדויק ביותר של השיפור התכנוני המיוחס להקלות שאושרו. פסק דין זה נועד למסות את התועלת הממשית המופקת מפעולות תכנוניות, בהתאם לעקרונות הצדק החלוקתי ודיני העשייה.