ע"א 3159/07

תקציר

הערעור מערער על פסק דין של בית המשפט המחוזי הדוחה תביעה של קונה, המערערת, למימוש שלוש ערבויות בנקאיות שניתנו לה על ידי המשיב בנק הפועלים, לפי חוק מכר דירות, תשל"ד-1974 (להלן: "חוק המכר"), להבטחת תשלומיה בגין דירה שמעולם לא נמסרה לה. הערבויות ניתנו מכוח הסכם מכר בין המערערת לבין א.ת.ג. נדל"ן בע"מ (להלן: "א.ת.ג."). בית המשפט המחוזי דחה את התביעה בנימוק שהמערערת לא הוכיחה את התנאים הנדרשים לפי חוק המכר ואת הערבויות למימושם, וכי ממילא המערערת לא פעלה בתום לב משום שניסתה ליהנות משני העולמות – לקבל את הכסף בחזרה מהבנק ובמקביל לשמור על הדירה כרכושה. המערערת טוענת כי שגה בית המשפט המחוזי בכך שלא אפשר לה לממש את הערבויות, שכן התקיימו כל התנאים למימושן, וכי המסקנה כי נעדרה תום לב אינה נכונה. המשיב תומך בפסק דינו של בית המשפט המחוזי. דעת הרוב בהרכב מקבלת את הערעור וקובעת כי המערערת זכאית לממש את הערבויות ולקבל את הכסף מהבנק, תוך ביטול ההוצאות שהוציאה בבית המשפט המחוזי ופסיקת הוצאותיה המשפטיות בסכום הנתבע. השופט ד"ר קובי ורדי, בכתיבת פסק הדין, מסביר כי המסגרת הנורמטיבית לסוגיה העומדת על הפרק היא סעיף 2 לחוק המכר, המחייב מוכר להבטיח את כספי התמורה של הקונה, בין היתר, באמצעות ערבות בנקאית, במקרה שהמוכר אינו יכול להעביר את הבעלות בדירה לקונה עקב עיקול, צו פירוק או צו כינוס נכסים שהוטל על הדירה. על מנת לממש את הערבות על פי החוק, על הרוכש להוכיח שלושה תנאים מצטברים: (1) אי יכולתו של המוכר להעביר את הבעלות בדירה; (2) קיומה של אחת הנסיבות המנויות בחוק; (3) קשר סיבתי בין התנאי הראשון לשני. השופט בוחן את התקיימותם של תנאים אלה ומוצא כי המערער אכן הוכיח את שלושתם. ראשית, נקבע כי המערערת לא קיבלה חזקה בדירה ולא יכלה לקבלה, וכי לא נרשמה לטובתה הערת אזהרה ולא ניתן היה לרשומה, בין היתר, בשל מצבו הכלכלי של המוכר והמחלוקת בין המוכר לבעלי הקרקע. שנית, התקיימה אחת הנסיבות המפורטות בחוק – צו פירוק. למרות שצו הפירוק ניתן לאחר הגשת התביעה, כבר בעת הגשת התביעה הייתה תלויה ועומדת בקשת פירוק, ומצבה הכלכלי של החברה גרם לכך שהיה סביר לצפות לצו כזה. בנוסף, קובע השופט כי התקיימו גם נסיבות העיקול המפורטות בחוק. שלישית, קיים קשר סיבתי בין חוסר יכולתו של המוכר לקיים את התחייבותו להעביר את הדירה למערערת לבין הנסיבות שהובילו לחוסר יכולת זו, קרי המצב הכלכלי, העיקולים וצו הפירוק. לפיכך, השופט מגיע למסקנה כי המערערת זכאית לממש את הערבויות. עוד קובעת השופטת כי הערבויות לא פקעו, שכן המערערת לא יכלה לקבל חזקה בדירה או לרשום הערת אזהרה לטובתה. השופטת מדגישה כי המערערת פעלה בתום לב, וכי לא ניתן לומר כי ניסתה ליהנות משני העולמות, שכן אופי הערבויות והסכם המכר קובעים כי מימוש הערבויות מבטל את הסכם המכר. לבסוף מציינת השופטת כי הבנק תרם אף הוא למצב אליו נקלעה המערערת, כאשר יכול היה לפעול על מנת לאפשר לה לרשום הערת אזהרה אך לא עשה כן. השופט ישעיהו שנלר מסכים עם פסק דינו של עמיתו ומוסיף כמה הערות כלליות. לדבריו, על הבנק המנפיק את הערבויות להסדיר עם המוכר את הפעולות הנדרשות כדי להביא לפקיעת הערבויות, וכל עוד לא התקיימו התנאים לפקיעתן, הן נותרות בתוקף. במקרה הנוכחי, לבנק אין את מי להאשים מלבד את עצמו. השופט שנלר מדגיש גם כי לא ניתן להאשים קונה בחוסר יכולתו של המוכר לעמוד בהתחייבויותיו, וכי ראוי שהקונה ידרוש תחילה את עמידתו של המוכר בהתחייבויותיו ורק לאחר מכן יפנה למימוש הערבויות כאשר יתברר כי לא ניתן לעשות כן. גם השופטת רות לביא שרון מצטרפת לחוות דעתו של השופט ד"ר ורדי ומדגישה כי תכליתו של חוק המכר היא להבטיח את השקעותיהם של רוכשי הדירות ולהבטיח כי הרוכש יקבל הן את החזקה והן את רישום הבעלות בדירה הנרכשת.