ת"א 58365-08-24

תקציר

## ניתוח משפטי של פסק דין: ת"א 58365-08-24 קומא ואח' נ' ניצנים התחדשות עירונית בע"מ **מבוא** פסק הדין עוסק בתביעה שהוגשה על ידי רוכשי דירות נגד חברת יזמות בגין ליקויי בנייה ואיחור במסירת הדירות. התביעה הוגשה על ידי שתי קבוצות רוכשים, אשר רכשו דירות שונות מאותו בניין. התובעים ביקשו סעד כספי בגין האיחור במסירה ובגין ליקוי בדירה אחת, וכן סעד של צו עשה לתיקון ליקויי בנייה בשתי הדירות. **עובדות בסיסיות** 1. **הסכמי מכר:** ביום 26.4.2021 נחתמו שני הסכמי מכר בין הנתבעת (המוכרת) לבין רוכשי הדירות. אחד ההסכמים נחתם עם אם התובעים (כיום יורשיה), והשני עם קבוצה נוספת של רוכשים. 2. **מועד מסירה חוזי:** מועד המסירה החוזי שנקבע בשני ההסכמים היה 26.4.2023. 3. **מועד מסירה בפועל:** הדירות נמסרו בפועל ביום 30.10.2023. 4. **ליקויי בנייה:** נטענו ליקויי בנייה בשתי הדירות, וכן ליקוי ספציפי בדירה הראשונה (סתימה במערכת האינסטלציה). 5. **הסכמי שינויים:** נחתמו הסכמי שינויים בדירות, אשר השפיעו על מועדי הביצוע ועל לוחות הזמנים. **הכרעה משפטית - ניתוח עקרונות וחידושים** השופט אבי כהן דן בשלוש שאלות עיקריות: איחור במסירה, ליקויי בנייה, והיקף הפיצוי. **1. איחור במסירה:** * **המסגרת הנורמטיבית:** השופט מתייחס לתיקוני חוק המכר (דירות) ולהשפעתם על תקופת האיחור. במקרה זה, חל נוסח החוק כפי שהיה לאחר תיקון מס' 5 משנת 2011, שכן הסכמי המכר נחתמו לפני כניסת תיקון מס' 9 לתוקף (7.7.2022). סעיף 5א לחוק זה קובע פיצוי ללא הוכחת נזק, אך מאפשר הסכמה על פטור מפיצוי אם העיכוב נגרם בשל נסיבות שאינן בשליטת המוכר. * **שאלת הוכחת דמי השכירות:** * **העיקרון:** פיצוי סטטוטורי (ללא הוכחת נזק) לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) דורש מהקונה להוכיח את גובה דמי השכירות הראויים, בדרך כלל באמצעות חוות דעת שמאי או ראיות אחרות. * **החידוש/הדגש:** בית המשפט הדגיש כי הסתמכות על הסכם שכירות בודד, ללא ראיות נוספות (כגון חוות דעת שמאית, נתונים השוואתיים, הבהרת טיב היחסים בין הצדדים להסכם השכירות), אינה מספקת להוכחת גובה דמי השכירות הראויים. כמו כן, בית המשפט חזר על הדרישה כי על הקונה להציג תשתית ראייתית ממשית ואובייקטיבית. * **ההכרעה:** התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח את שיעור דמי השכירות הראויים. למרות התרעות בית המשפט, התובעים לא הגישו חוות דעת שמאית ולא הציגו תשתית ראייתית מספקת. לפיכך, נדחה רכיב התביעה לפיצוי סטטוטורי בגין האיחור במסירה. * **הסכמה על דחיית מועד המסירה בשל שינויים בדירות:** * **העיקרון:** סעיף 8.3 להסכמי המכר קובע כי הזמנת שינויים בדירה עשויה לדחות את מועד המסירה. עם זאת, סעיף 7.11 להסכם מגדיר "כוח עליון" וסעיף 7.12 מתייחס לעיכובים מגורמים חיצוניים. סעיף 7.13 קובע תקופת "גרייס" של 60 ימי עבודה. * **החידוש/הדגש:** בית המשפט הדגיש כי נטל ההוכחה לדחיית מועד המסירה עקב שינויים בדירות מוטל על הנתבעת. במקרה זה, קיימים סתירות במסמכים, פערים בתאריכים, והיעדר ראיות משמעותיות (כגון הסכם שינויים מלא, או הוכחת קשר סיבתי ממשי בין השינויים לאיחור). בית המשפט קבע כי סעיף 8.3 להסכם המכר מהווה תניית פטור בלתי חוקית, שכן הנתבעת לא הוכיחה שהשינויים גרמו בפועל לעיכוב. גם אם נניח כי שינויים נעשו, הנתבעת לא הוכיחה שהם גרמו בפועל לעיכוב. * **ההכרעה:** הנתבעת לא הוכיחה כי הוסכם באופן ברור ומפורש על דחיית מועד המסירה עקב השינויים. בנוסף, לא הוכח קשר סיבתי בין השינויים לבין האיחור במסירה. לכן, נקבע כי הנתבעת אינה פטורה מחובתה לפצות את התובעים. עם זאת, מאחר שרכיב הפיצוי בגין איחור במסירה נדחה מחמת חוסר הוכחת דמי השכירות, ההכרעה בשאלה זו אינה מובילה לחיוב כספי. * **נסיבות כוח עליון (מלחמת "חרבות ברזל" ודרישות עיריית חולון):** * **העיקרון:** סעיפים 7.11 ו-7.12 להסכמים מאפשרים דחיית מועד המסירה עקב כוח עליון או נסיבות שאינן בשליטת המוכר. * **החידוש/הדגש:** בית המשפט הדגיש כי הנטל להוכיח קיומן של נסיבות חיצוניות, חריגות ובלתי צפויות המונעות מהקבלן לעמוד במועד המסירה מוטל על הקבלן. דרישות עיריית חולון לא הוכחו כדבעי – לא הוצגו מסמכים רשמיים, תכתובות, או הוכחה שהעיכוב נגרם בפועל בשל כך. בית המשפט הפנה לפסיקה הקובעת כי סיכונים מול רשויות הם חלק מהסיכון שהקבלן נושא בו. בנוגע למלחמת "חרבות ברזל", לא הוכח כי פרוץ המלחמה השפיע בפועל על מועד המסירה, במיוחד לאור העובדה שהנתבעת כבר הייתה באיחור משמעותי במועד פרוץ המלחמה. * **ההכרעה:** הנתבעת לא הרימה את הנטל להוכיח כי האיחור נבע מנסיבות חיצוניות שאינן בשליטתה באופן המצדיק פטור. **2. ליקויי בנייה:** * **המסגרת הנורמטיבית:** החוקים הרלוונטיים הם סעיף 4 לחוק המכר (דירות) העוסק ב"אי-התאמה" ותקופות הבדק והאחריות, וסעיף 4ב לחוק העוסק בזכות התיקון של המוכר. הפסיקה קובעת כי הקונה חייב לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים. * **החידוש/הדגש:** * **אימוץ חוות דעת נגדית:** במקרה זה, התובעים הסכימו לאמץ את ממצאי חוות הדעת של מומחה הנתבעת כחוות הדעת המכריעה בנוגע לליקויים. הסכמה זו, יחד עם ויתור על חקירת המומחה, מייעלת את ההליך ומצמצמת את המחלוקת. * **זכות התיקון:** בית המשפט דחה את טענת הנתבעת כי התובעים מנעו ממנה לתקן את הליקויים. למרות חילופי דברים, לא נשללה מחובתה לתקן ליקויים שהוכרו על ידה. * **פיצוי על ליקוי ספציפי (סתימה):** בנוגע לסתימה בחדר המקלחת, בית המשפט קיבל את דרישת הפיצוי הכספי של 3,000 ₪, בהתבסס על הוכחת קיזוז בפועל מדמי השכירות. * **ההכרעה:** * התביעה התקבלה באופן חלקי. * הנתבעת חויבה לבצע תיקון של כלל הליקויים שאותרו בחוות הדעת מטעם הנתבעת, בהתאם למפורט בסעיפים 10.3.5.4.1 ו-10.3.5.4.2 של פסק הדין. * התקבל רכיב הפיצוי הכספי בסך 3,000 ₪ בגין אירוע הסתימה. **3. הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין:** * **העיקרון:** הוצאות משפט ושכר טרחה נפסקות בדרך כלל לפי מבחן ההצלחה היחסית. * **ההכרעה:** הנתבעת חויבה לשלם לתובעים סך של 20,000 ₪ בגין הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, מאחר שחלק משמעותי מהתביעה התקבל (צו עשה לתיקון ליקויים ופיצוי כספי על ליקוי ספציפי), למרות דחיית רכיב הפיצוי על איחור במסירה. **סיכום והשלכות משפטיות:** * **הדגש על נטל ההוכחה:** פסק הדין מדגיש את חשיבות נטל ההוכחה המוטל על הקבלן במקרים של איחור במסירה, הן בנוגע להסכמות על דחיית מועדים והן בנוגע לנסיבות כוח עליון. * **הוכחת דמי שכירות:** הובהר כי הסתמכות על ראיות חלקיות (כגון הסכם שכירות בודד) אינה מספקת להוכחת דמי השכירות לצורך חישוב פיצוי סטטוטורי. * **חשיבות הסכם השינויים:** ההחלטה מבהירה כי הסכמות הנוגעות לשינויים בדירות ודחיית מועדי מסירה צריכות להיות ברורות, מפורשות, ונתמכות בראיות מוצקות. * **מעמד חוות דעת מומחה:** אימוץ חוות דעת של צד אחד, כפי שנעשה במקרה זה, יכול לייעל את ההליך המשפטי. * **איזון בין זכויות:** פסק הדין מנסה לאזן בין זכויות הרוכשים לפיצוי בגין איחורים וליקויים, לבין זכות הקבלן לבצע תיקונים ולהסתמך על הסכמות חוזיות. פסק הדין מהווה דוגמה ליישום דיני החוזים והמכר, תוך הדגשת הצורך בראיות ברורות ומספקות להוכחת טענות, ובפרט בנוגע לעניינים מהותיים כמו איחור במסירה וליקויי בנייה.