ת"א 36957-10-16

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים אפשריים, כפי שעולה מנתוני פסק הדין בלבד: **ניתוח משפטי של פסק הדין בעניין חריש נ' תורג'מן (ת"א 36957-10-16) ות"א 65556-01-17 לימונים נ' תורג'מן** **מבוא** פסק הדין עוסק במחלוקת משולשת הנוגעת להשכרת בית קפה/מסעדה בקולנוע סמדר בירושלים. התובעת, גב' שרה חריש (להלן: "חריש"), היא בעלת הנכס. הנתבעים בשני התיקים, ירון תורג'מן ויאיר דנציגר (להלן: "תורג'מן"), הם שוכרים פוטנציאליים. חברת "לימונים מסעדות וקייטרינג בע"מ" (להלן: "לימונים") היא השוכרת הנוכחית של הנכס. המחלוקת נסובה סביב השאלה האם נכרת הסכם שכירות מחייב בין חריש לתורג'מן, וכן האם נכרת הסכם פינוי מחייב בין לימונים לתורג'מן. בית המשפט נדרש להכריע במספר תביעות ותביעות שכנגד שהוגשו בין הצדדים. **העקרונות המשפטיים המרכזיים העולים מפסק הדין:** 1. **מעמדו של זיכרון דברים:** * **גמירות דעת ומסוימות:** בית המשפט בחן את זיכרון הדברים שנחתם בין חריש לתורג'מן (10.6.2014) והגיע למסקנה כי על פניו ניכרת בו גמירות דעת, כפי שמשתקף בפרטיו המפורטים יחסית (תקופת שכירות, גובה שכר דירה, מנגנון הצמדה, תשלומים, ערבות). עם זאת, בית המשפט קבע כי לא ניתן לראות בזיכרון הדברים לבדו הסכם מחייב, מכיוון שהצדדים התכוונו לחתום על הסכם מפורט יותר. * **השלמה באמצעות הסכם מפורט:** העובדה שעו"ד דרור חריש (מטעם חריש) הכין טיוטת הסכם מפורט יותר, והחליפות הדוא"ל בין הצדדים בנוגע לתיקונים בטיוטה, מעידה על כך שהצדדים ראו בזיכרון הדברים שלב במו"מ ולא הסכם סופי ומחייב. * **השפעת טיוטת ההסכם:** למרות שניתן היה לראות בזיכרון הדברים ובטיוטת ההסכם משום "הסכמות מחייבות" בין חריש לתורג'מן, בית המשפט הדגיש כי עסקה משולשת זו היתה מותנית בהסכמה בין כל הצדדים, ונקודה זו לא הוסדרה כראוי. 2. **עסקת מכר משולשת ותלות בין ההסכמים:** * **הצורך בהסכמה כוללת:** בית המשפט קבע כי העסקה המקורית היתה עסקה משולשת מעצם טיבה, הכוללת את המשכיר (חריש), השוכר היוצא (לימונים), והשוכר הנכנס (תורג'מן). לפיכך, הסכם השכירות בין חריש לתורג'מן היה תלוי בהסכמה נפרדת בין תורג'מן ללימונים לגבי פינוי המושכר ותשלום דמי פינוי. * **חוסר הסדרה של יחסי לימונים:** בית המשפט מצא כי במערכת היחסים בין חריש לתורג'מן, לא הוסדרו יחסיהם של לימונים באופן מפורש, ובפרט תנאי פינויים המוקדם. בכך, התעלמה טיוטת ההסכם מהעובדה שהמושכר היה תפוס על ידי שוכר קיים עם חוזה לעוד שנתיים, אשר היה אמור להגיע להסכמה הן עם המשכיר והן עם השוכר שיחליפו. * **התלות בין הצלעות:** העסקה בין חריש לתורג'מן לא יכלה לעמוד בפני עצמה, אלא היתה מותנית בהסכמה בין תורג'מן ללימונים. מכיוון שהסכמה זו לא הושגה (כפי שיפורט בהמשך), נשמטה הקרקע גם תחת ההסכמה לכאורה בין חריש לתורג'מן. 3. **מו"מ שלא בתום לב והשלכותיו:** * **השלמה לקיום / הסתמכות:** תורג'מן טענו, לחלופין, כי גם אם לא נכרת הסכם מחייב, חריש ניהל את המו"מ שלא בתום לב, באופן המזכה אותם בפיצויי קיום או הסתמכות. בית המשפט דחה טענה זו, בין היתר, מכיוון שקבע כי לא הוכחה חוסר תום לב באופן המצדיק פסיקת פיצויים כאמור, ובעיקר מכיוון שהעסקה לא יצאה אל הפועל עקב כשלים בהסכמות בין כל הצדדים. * **התנהלות חריש לאחר פקיעת זיכרון הדברים:** בית המשפט נתן משקל להתנהלות חריש למעלה משנתיים לאחר חתימת זיכרון הדברים, במהלכן לא פנה לתורג'מן, דבר המעיד על ויתור על טענותיו או על השלמה עם אי קיום העסקה. 4. **העסקה בעל פה לעומת ההסכם בכתב:** * **הסכם דמי פינוי בין לימונים לתורג'מן:** טענות לימונים כי נכרת הסכם פינוי בעל פה עם תורג'מן נדחו, בעיקר בשל אי הוכחת פרטיו המהותיים, ובפרט סוגיית המע"מ. בית המשפט הדגיש את הקושי להסתמך על הסכמות בעל פה, במיוחד כאשר הנטל להוכיחן מוטל על הטוען להן. * **אי הבנה או טעות הדדית:** בית המשפט קבע כי לא הוכח כי לימונים ותורג'מן הסכימו על תשלום דמי פינוי בסך 350,000 ₪ בתוספת מע"מ, ולכל הפחות היתה אי הבנה או טעות הדדית בעניין זה, שלא הביאה לידי הסכמה מחייבת. 5. **ויתור והשלמה:** * **ויתור של לימונים:** בית המשפט מצא כי לימונים, על אף טענתם להסכם פינוי מופר, "החליקו" לתורג'מן את ההפרה הנטענת, לא תבעו אותם בגינה, והמשיכו לקיים את הסכם השכירות המקורי שלהם עד תום. התנהלות זו הובילה לדחיית תביעתם. * **ויתור של חריש:** גם חריש, בהתנהלותו למשך כשנתיים ללא פנייה לתורג'מן, ובהמשך חיפוש אחר שוכרים אחרים, נתפס כמי שויתר על טענותיו או השלים עם אי מימוש העסקה. 6. **העדר חידוש משפטי מובהק, אך דגש על פרקטיקה:** * **יישום עקרונות קיימים:** פסק הדין אינו מציג חידוש משפטי מהפכני. הוא מיישם באופן קפדני עקרונות דיני חוזים מוכרים: דרישת גמירות דעת ומסוימות, ההבחנה בין זיכרון דברים להסכם סופי, חשיבות הכתב, והצורך בהסכמה מלאה בכל צלעות עסקה מורכבת. * **הדגש על "תפירת" העסקה:** בית המשפט מדגיש את החשיבות של "תפירת" כל קצוות העסקה המשולשת באופן מפורש ומסודר, ולא ניתן להסתפק בהסכמות חלקיות או בעל פה. * **היבט מעשי:** הניתוח של בית המשפט מתבסס במידה רבה על העובדות והראיות שהוצגו, ומדגים את הקשיים הפרקטיים והמשפטיים העולים מעסקאות מורכבות, בהן מעורבים מספר רב של צדדים ואינטרסים. **סיכום ההכרעה:** בית המשפט דחה את כל התביעות וההודעות לצדדים שלישיים שהוגשו: * **תביעת חריש נגד תורג'מן:** נדחתה, מכיוון שלא הוכח שנחתם הסכם מחייב בין הצדדים, או כי תורג'מן הפרו הסכמות כלשהן. * **הודעת צד ג' של תורג'מן ללימונים:** נדחתה, מכיוון שלא הוכח כי תורג'מן הפרו הסכם עם לימונים. * **תביעת לימונים נגד תורג'מן:** נדחתה, מאותן סיבות. * **תביעה שכנגד של תורג'מן נגד חריש:** נדחתה, מכיוון שהיא נסמכה על קיומו של הסכם מחייב שלא הוכח, או על ניהול מו"מ שלא בתום לב, טענות אשר נדחו. בנסיבות אלה, ומכיוון שכל התביעות נדחו, בית המשפט לא עשה צו להוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו. **הערות נוספות:** * **סוגיית רישיון העסק:** למרות שהועלתה, בית המשפט לא הכריע בה במידה שתשפיע על ההכרעה העיקרית, בהיותה חלק מטענות שהועלו בהקשר לאי השלמת העסקה. * **התנהלות התקשורת:** בית המשפט התייחס לקושי בהוכחת התקשורת במייל, אך קבע כי אף אם היתה נשלחת, הדבר לא היה משנה את התוצאה הסופית.