ערר 85239/11

תקציר

פסק הדין מתמקד בהיטל השבחה, המוטל על מקרקעין כאשר ערכם עולה עקב שינויים בתכנון ובפיתוח. במקרה זה, היטל ההשבחה נדון ביחס לשתי תכניות מאושרות לבנייה על גג בניין דירות. התוכניות, שהן אירוע המס במקרה זה, העלו את ערך הדירה העליונה שיכולה להתרחב לגג. בעלי הדירה בעת אישור התוכנית נדרשים לשלם את ההיטל, שמטרתו לחלק את היתרונות של שינויים תכנוניים בין הקהילה. הדבר עולה בקנה אחד עם עקרונות של צדק חלוקתי, המבטיח שמי שמרוויח כלכלית מהשינוי ישתמש בהוצאות הציבוריות. עם זאת, הגג במקרה זה הוא רכוש משותף, הדורש הסכמה של בעלי דירות אחרים לבנייה. הסכמה זו, המשפיעה על מימוש תועלות התוכנית, משפיעה על שיעור ההשבחה אך אינה מבטלת אותו. שומת השמאי, שגבתה מבעלי הדירות העליונות רק רבע מזכויות הבנייה הנוספות שכן הם מחזיקים ברבע מהרכוש המשותף, נמצאה כאינה עולה בקנה אחד עם דיני ההשבחה. במקום זאת, יש להחיל את היטל ההשבחה על הדירה שיכולה להתרחב, תוך שהשמאי שוקל את כל הגורמים המשפיעים על שווי השוק, לרבות יחסים קנייניים ומקדמי דחייה. פסק הדין מפרט את השיקולים שעל השמאים להביא בחשבון בעת קביעת היטל ההשבחה במקרה זה, לרבות השפעת תשלומי האיזון ושווי השוק של הנכס. כמו כן, אושרה דרישת הסכמת השכן לבנייה על גג משותף, כפי שנקבע בתכניות עצמן. טענת הוועדה המקומית כי יש להתחשב בזכויות תכנון ולא בזכויות קניין בעת קביעת היטל ההשבחה לא התקבלה. בנוסף, נדחתה טענת הוועדה כי יש להחיל פטור בגין מכירת הנכס בתוך ארבע שנים מפרסום התוכנית, והותירה אותה לשיקול דעתו של השמאי המכריע. לבסוף, פסק הדין מורה לדון מחדש בתיק בפני השמאי המכריע לביצוע היטל ההשבחה על פי העקרונות שהותוו, וקיבל החלטה פה אחד ביום 10.12.2015.