ה"פ 4102/05

תקציר

ההסתדרות הכללית החדשה בירושלים וארגון הנוער העובד והלומד, שניהם חלק מההסתדרות, החזיקו בנכס בירושלים כדיירים מוגנים בין השנים 1951 ל-2000. בשנת 1956 הופקע הנכס על ידי המדינה לטובת פרויקט שלא יצא בסופו של דבר אל הפועל. מינהל מקרקעי ישראל אישר את המשך השכירות המוגנת של ההסתדרות. בשנת 1998 הודיע המשיב למבקשים כי יהיה עליהם לפנות את הנכס בשל הפקעה צפויה. המבקשים הציעו להתפנות תמורת פיצוי שייקבע על ידי שמאי מוסכם, אך במקום זאת השכירו את הנכס בשכירות משנה לצד שלישי, עו"ד שלמה דרעי, שביצע בו שיפוצים. בעקבות מחלוקת הופקע הנכס בשנת 1999 לצורכי ציבור, והחזקה בו נמסרה למשיב, דבר שהביא להריסת המבנה. השאלות העיקריות שבמחלוקת הן מעמדם של המבקשים בנכס ומשמעות החכרת המשנה לצד שלישי. המבקשים טוענים כי היו דיירים מוגנים וזכאים לקבל פיצוי בשווי הבעלות בנכס, לרבות הוצאות העברה ופינוי. לטענתם, חכירת המשנה הייתה טעות בתום לב וכי המשיב לא הוכיח הפרה ביודעין של חוזה השכירות. לחילופין, ההפרה נסלחה. המשיב טוען כי המבקשים איבדו את מעמד הדייר המוגן שלהם על ידי השכרת משנה וביצוע שיפוצים ללא רשות, ולכן אינם זכאים לפיצוי. בית המשפט מצא כי המבקשים הפרו בגלוי את תנאי הדיירות המוגנת שלהם באמצעות חכירת המשנה, וכי המשיב לא סלח על הפרה זו. המבקשים היו מודעים למעמדם ולהשלכות של חכירת המשנה, ואף הזכירו את אפשרות ההפקעה בהסכם שכירות המשנה. בנוסף, שינו המבקשים את ייעוד הנכס ממגורים לעסק, ובכך הפרו עוד יותר את תנאי השכירות שלהם. עם זאת, מאחר שבעלי הנכס לא היו צד להליך, ומדינת ישראל הודיעה כי אין לה עניין כלכלי בתביעה, המשיב לא יכול היה להקים טענות כנגד מעמד הדייר המוגן של המבקשים. לפיכך, זכאים המבקשים לפיצוי. באשר לשיעור הפיצוי, העריך השמאי המוסכם את הנכס ב-280,000 דולר. לטענת המבקשים, הם זכאים ל-75% מסכום זה, בתוספת "הוצאות העברה" בסכום השווה לשליש מדמי המפתח, ואילו המשיב מציע תעריף נמוך יותר, המפחית את השווי מעבר לשיפוץ. עם זאת, מאחר שלא הוצגו ראיות של ממש, הורה בית המשפט לצדדים להביא ראיות נוספות בעניין זה. פסק הדין ניתן בהעדר הצדדים ביום 26.6.06.