עת"מ 60793-09-22

תקציר

בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט א' דראל) ביום 28 במאי 2023, בעת"מ 60793-09-22, נדחתה עתירתה של חברת "נוה בנין חברה לבנין בע"מ" (להלן: "העותרת") נגד ועדת ההשגה לפי סעיף 24א לחוק לעידוד השקעות הון (להלן: "החוק"). העתירה הוגשה בעקבות החלטת ועדת ההשגה לדחות את השגתה של העותרת על החלטת מנהלת רשות ההשקעות שלא לאשר תכנית השקעה בבנייה למגורים, אשר נועדה לזכותה בהטבות מס מכוח החוק. **הרקע העובדתי והפלג המשפטי:** העותרת, חברת יזמות ובנייה, תכננה לבנות בניין מגורים רב-קומות הכולל 151 דירות. ביום 28.12.2020, התקשרה העותרת בהסכם מכר עם חברת "ריט אזורים - ה.פ. ליווינג בע"מ" (להלן: "ריט אזורים"), קרן להשקעות במקרקעין, לרכישת 98 דירות למגורים. ריט אזורים התעתדה להשכיר את הדירות הנרכשות בשכירות ארוכת טווח. אחד התנאים המתלים בהסכם היה קבלת היתר בנייה בתוך שישה חודשים. לאחר התקשרות זו, ביום 17.2.2021, הגישה העותרת בקשה לאישור תכנית בהתאם לסעיף 53ב(ג) לחוק. סעיף זה מאפשר, בתנאים מסוימים, מתן הטבות מס גם כאשר דירות המיועדות להשכרה נמכרות, ובלבד שהמכירה כלולה בתכנית שאושרה על ידי המנהלה לפני תום הבנייה. **החלטות הרשויות המנהליות:** מנהלת רשות ההשקעות דחתה את בקשת העותרת, בנימוק שהבקשה הוגשה לאחר שכבר נחתם הסכם המכר עם ריט אזורים. עמדת הרשות הייתה כי יש להגיש בקשה למכירת דירות טרם ביצוע המכירה, בהתאם לסעיף 17 לחוק, המחייב הגשת תכנית לאישור "טרם ביצועה". העותרת הגישה השגה לוועדת ההשגה, אשר דחתה אף היא את ההשגה. ועדת ההשגה נסמכה על הוראת סעיף 17 לחוק ועל נוהל אישור תכניות להטבה בגין בניין להשכרה למגורים, הקובע בין היתר כי "במועד הגשת הבקשה לא הושכרו או נמכרו הדירות נשוא הבקשה". ועדת ההשגה ראתה בדרישה זו עיקרון יסוד של החוק ושל מדיניותה העקבית. **טענות העותרת:** העותרת טענה כי מכירת הדירות לריט אזורים עומדת בתנאי החוק, וכי עמדת הרשות אינה נתמכת בלשון החוק. לטענתה, סעיף 53ב(ג)(1) לחוק דורש שהמכירה תהיה כלולה בתכנית שאושרה על ידי המנהלה *לפני תום הבנייה*, ואינו מחייב הגשת בקשה לאישור *לפני ההתקשרות* בעסקת המכר. לדידה, יש לראות את מועד השתכללות העסקה כמועד קיום התנאי המתלה (קבלת היתר בנייה), ולא מועד החתימה על ההסכם. העותרת ראתה בדרישת הרשות להגשת הבקשה לפני ההתקשרות, כמטילה מגבלה נוספת שאינה מעוגנת בחוק, הפוגעת בתכלית החוק לעידוד עסקאות מכירה לגופים מוסדיים. **טענות המשיבה:** המשיבה טענה כי ההחלטה לדחות את הבקשה מתחייבת מהוראות החוק ונהלי הרשות. עמדת המשיבה הייתה כי העיקרון העומד ביסוד החוק הוא עידוד פעילות משקית *עתידית*, וכי החל מחתימת חוזה המכר, אין צורך בתמריץ ההטבה. החוק ונהלי הרשות אינם מיועדים לתת תמריץ לעסקאות שכבר נכרתו. המשיבה הדגישה כי סעיף 17 לחוק דורש הגשת תכנית *טרם ביצועה*, וכי נוהל אישור התכניות מחייב כי במועד הגשת הבקשה לא נמכרו הדירות. המשיבה דחתה את הטענה כי יש לראות את מועד ההתקשרות כמועד קיום התנאי המתלה, וקבעה כי לפי דיני החוזים והמס, המועד הקובע הוא מועד החתימה על ההסכם. **הכרעת בית המשפט:** בית המשפט דחה את העתירה, בקובעו כי החלטות הרשויות המנהליות בדין יסודן. 1. **פרשנות סעיף 53ב(ג)(1) לחוק:** בית המשפט קבע כי הוראת סעיף 53ב(ג)(1) לחוק, המחייבת שהמכירה "כלולה בתכנית שאישרה המנהלה לפני תום הבנייה", אינה גוברת על ההוראה הכללית בסעיף 17 לחוק, המחייבת הגשת תכנית לאישור *בטרם ביצועה*, ובמקרה זה, *בטרם ההתקשרות* בעסקת המכר. בית המשפט הסתמך על דברי ההסבר להצעת החוק, שבהם נאמר כי האישור למכירת דירות המיועדות להשכרה מותנה בכך שהמכירה תיעשה "לפי תכנית שאושרה מראש בידי המנהלה". בית המשפט הדגיש כי החוק מחייב הגשת בקשה לאישור תכנית *מראש ובטרם מכירת הדירות*, כאשר ניתן להגיש את התכנית עד לסיום הבנייה, אך לא לאחריה. העותרת בחרה להקדים את ההתקשרות, ולכן לא עמדה בתנאי. 2. **תנאי מתלה ומועד ההתקשרות:** בית המשפט דחה את הטענה כי יש לראות את מועד ההתקשרות כמועד שבו התקיים התנאי המתלה. בית המשפט קבע כי לפי דיני החוזים והמס, חוזה על תנאי הוא חוזה שלם ותקף ממועד כריתתו, אף אם נכרת על תנאי. העותרת לא חלקה על כך שמבחינת דיני המס, חוזה על תנאי נחשב כתקף ממועד כריתתו. 3. **הקפדה על דרישות פורמליות:** בית המשפט הדגיש כי לא נפלה טעות בהחלטות המנהלה או ועדת ההשגה, וכי לא קמה עילה להתערבות בשיקול דעתן. בית המשפט חזר על ההלכה כי בית המשפט לא ימהר להתערב בשיקול דעתן של רשויות מנהליות, במיוחד כאשר מדובר בנושא מורכב הדורש מומחיות, אלא אם הוכחה סטייה מהותית ממסגרת השיקולים הענייניים או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות. **החידוש המשפטי:** פסק הדין מדגיש את הגישה הפרשנית המצמצמת של בתי המשפט בענייני מיסוי והטבות מס, ובפרט את החשיבות של הקפדה על מועדי הגשת בקשות ותנאים מוקדמים הקבועים בחוק ובתקנות. הוא מאשר את עמדת הרשויות המנהליות כי דרישת הגשת הבקשה *טרם* התקשרות בעסקה, גם כאשר מדובר בהסכם הנכרת על תנאי, הינה תנאי מהותי לזכאות להטבות. הפירוש שניתן מדגיש כי ההטבה נועדה לעודד *התחייבויות עתידיות* ולא לתמרץ עסקאות שכבר נחתמו, גם אם נכרתו על תנאי. החידוש המרכזי טמון באישור בית המשפט כי פרשנותם המצמצמת של החוק והנהלים על ידי הרשויות המנהליות, לפיה אין להגיש בקשה לאחר חתימת הסכם המכר (גם אם הוא מותנה), הינה פרשנות סבירה ותואמת את לשון החוק ותכליתו, ולכן אין מקום להתערבות שיפוטית.