ע"א 25644-11-17

תקציר

להלן ניתוח משפטי מקיף של פסק הדין, תוך התמקדות בעקרונות משפטיים וחידושים, בהתבסס על הנתונים שנמסרו בלבד: **מבוא** פסק דין זה של בית המשפט המחוזי בחיפה עוסק בערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום, אשר התייחס לתביעה כספית ולתביעת פינוי מדירה. המחלוקת המרכזית נוגעת לזכותו של המערער (אחמד מוסא) להתגורר בדירה, אשר לטענת המשיב (ראובן נתאי) רכש את זכויות הבעלות בה. טענת המערער נסמכת על זכויות של בתו, הגב' רואן מוסא, לדיירות מוגנת מכוח סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. **עקרונות משפטיים מרכזיים** 1. **נטל ההוכחה בחוק הגנת הדייר:** בית משפט קמא קבע, בצדק, כי נטל ההוכחה להוכיח זכויות במקרקעין מוטל על התובע (המשיב), ואם יוכיח את בעלותו, הרי שהנטל להוכיח טענות הגנה פוזיטיביות (כגון זכות דיירות מוגנת) מוטל על הנתבע (המערער). בפסק הדין מודגש כי הטענה לזכות דיירות מוגנת מכוח סעיף 27(1) לחוק, המכונה "דיירות נגזרת", דורשת הוכחה מפורשת של התקיימות התנאים המצטברים הקבועים בחוק. בית המשפט המחוזי מחזק קביעה זו ומפנה לבהירות הספרות המשפטית (בר אופיר) ולפסיקה, לפיה על הטוען לדיירות מוגנת מכוח סעיף 27(1) לשאת בנטל הוכחת התנאים החיוביים והשליליים (מגורים יחד עם הדייר המקורי/הממשיך, והיעדר דירה אחרת למגורים). 2. **תנאי סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר:** פסק הדין מפרט ומנתח את ארבעת התנאים המצטברים הנדרשים מכוח סעיף 27(1) לחוק, כפי שפורשו בפסיקה (תוך הפניה לעניין שפי): * מגורים עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים לפני פטירתו. * היעדר דירה אחרת למגורים בעת פטירת הדייר המקורי. * המשך מגורים בדירה מאז פטירת הדייר המקורי ועד פטירת הדייר הממשיך. * היעדר דירה אחרת למגורים בעת פטירת הדייר הממשיך. בית המשפט המחוזי מדגיש כי המערער לא עמד בנטל ההוכחה לגבי התנאי הראשון – מגורי הבת עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים לפני פטירתו. 3. **פרשנות "דירה אחרת למגורים":** נקודה חשובה בפסק הדין נוגעת לפרשנות המונח "דירה אחרת למגורים" בסעיף 27(1) לחוק. בית המשפט, בהתבסס על הספרות המשפטית (בר אופיר) והפסיקה (עניין צ'רני), קובע כי מדובר במקום מגורים קבוע ואובייקטיבי, ולא בבחירה נוחה או משופרת. המגורים בדירה אחרת שוללים את הזכות לדיירות מוגנת. במקרה זה, בית המשפט קבע כי דירת המערער עצמו, אף אם הייתה צפופה, היוותה "דירה אחרת למגורים" מבחינה משפטית, ולכן הבת לא עמדה בתנאי זה. הדבר מחזק את המגמה לצמצום היקף תחולת חוק הגנת הדייר. 4. **הלכת שיהוי:** המערער טען כי השיהוי בהגשת התביעה על ידי המשיב גרם לו נזק ראייתי. בית המשפט המחוזי דוחה טענה זו, תוך שהוא מאמץ את הגישה כי דוקטרינת השיהוי בהליכים אזרחיים תיעשה שימוש במקרים חריגים בלבד. מכל מקום, נקבע כי השיהוי לא גרם למערער נזק ראייתי מוכח, שכן הוא ידע על קיומם של עדים רלוונטיים (כמו הגב' סוזן) ולא הביאם להעיד. 5. **הבאת ראיות בערעור:** בית המשפט דן בבקשות להגשת ראיות חדשות בשלב הערעור. הוא מאמץ את הכלל כי הליך ערעור אינו משפט חוזר, וכי הגשת ראיות חדשות מותרת במשורה ורק במקרים חריגים, כפי שמפורט בתקנות סדר הדין האזרחי ו בפסיקה (עניין שבאם, עניין יוטבתה). במקרה זה, הבקשה להגשת תצהירה של הגב' סוזן נדחתה, בין היתר, משום שהיא הייתה בעלת דין בבית משפט קמא ובחרה שלא להעיד, וכן משום שהמערער ידע על קיומה ולא הביאה להעיד. 6. **קביעת ממצאים עובדתיים של בית משפט קמא:** פסק הדין מדגיש את הזהירות הנדרשת של ערכאת הערעור בהתערבות בממצאים עובדתיים של בית משפט קמא, המבוססים על עדויות שנשמעו והתרשמות ישירה מהעדים. רק במקרים חריגים (כאשר הממצאים אינם מעוגנים בראיות, אינם הגיוניים, או שאין לערכאה הדיונית יתרון בקביעתם), תתערב ערכאת הערעור. במקרה זה, בית המשפט קבע כי ממצאי בית משפט קמא, שהתבססו על היעדר ראיות מטעם המערער ועל סתירות בעדויותיו, מעוגנים היטב בראיות ולא קיימת עילה להתערבות. 7. **עשיית עושר ולא במשפט ודמי שכירות ראויים (במסגרת הערעור שכנגד):** בערעור שכנגד, המשיב תבע דמי שכירות ראויים לתקופה בה החזיק המערער בדירה. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור שכנגד בחלקו. הוא סבר כי יש מקום לשקול הקלה בחובת השבה מכוח סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, בין היתר, בשל התנהלות הצדדים (השיהוי של המשיב בפעולה, מצבו הסוציאלי והכלכלי של המערער). עם זאת, נקבע כי המערער ישלם דמי שכירות ראויים בסך 2,000 ₪ לשנה עבור התקופה שלאחר הגשת התביעה, בנוסף לסכום שנפסק על ידי בית משפט קמא עבור השנים שקדמו להגשתה (10,000 ₪ בסך הכל). גישה זו משקפת איזון בין זכויות הקניין של הבעלים לבין שיקולים סוציאליים והתנהלות הצדדים. **חידושים משפטיים** 1. **יישום דוקטרינת "אשם תורם חוזי" (לכאורה) על תביעת פינוי:** המערער טען כי בדומה לחיוב בדמי שכירות (שבהם נקבע "אשם תורם" של המשיב בשל השיהוי), יש להחיל עיקרון דומה על תביעת הפינוי. בעוד בית המשפט לא אימץ את המינוח במפורש ביחס לתביעת הפינוי, הוא כן נתן משקל רב לשיהוי של המשיב ולקשיים הסוציאליים של המערער בעת קביעת גובה דמי השכירות ראויים. הדבר מרמז על גישה גמישה של בית המשפט, השוקלת שיקולים נוספים מעבר להתנגשות הצרה בין זכויות הקניין לזכויות דיירות מוגנת. 2. **הדגשת סתירות בין הליכים משפטיים כראיה:** קבלת תצהירו של המערער במסגרת הליך פשיטת רגל (פש"ר 933/06) כראיה בערעור, אשר סתר את גרסתו בבית משפט קמא, שימשה חיזוק משמעותי למסקנת בית המשפט המחוזי בנוגע לחוסר אמינותו של המערער ובתו. הדבר ממחיש כיצד ראיות שנאספו בהליכים קודמים, אף אם אינם זהים, יכולים לשמש כחיזוק משמעותי לטענות באותם הליכים. 3. **צמצום עקרוני של חוק הגנת הדייר:** פסק הדין מבטא את המגמה בפסיקה לצמצם את היקף תחולת חוק הגנת הדייר, הנחשב לחוק עם אופי סוציאלי, אך גם כזה הפוגע בזכות הקניין. הדבר מתבטא באכיפה קפדנית של התנאים לקבלת הגנת הדיירות הנגזרת, ובפרשנות מצמצמת של המונח "דירה אחרת למגורים". **סיכום** בית המשפט המחוזי בחיפה דחה את ערעורו של אחמד מוסא, וקיבל חלקית את ערעורו שכנגד של ראובן נתאי. פסק הדין מדגיש את נטל ההוכחה הכבד המוטל על הטוען לזכויות דיירות מוגנת מכוח סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר, ואת החשיבות של הוכחת כלל התנאים המצטברים. בנוסף, בית המשפט השית אחריות מסוימת על המשיב בשל השיהוי בהגשת התביעה, בכך שהפחית את סכום דמי השכירות הראויים שנפסקו לו, תוך התחשבות בשיקולים סוציאליים. פסק הדין מחזק את המגמה לצמצום תחולת חוק הגנת הדייר, תוך שמירה על איזון בין זכויות הקניין לבין שיקולים סוציאליים.